網(wǎng)賺單干項目,海南地產(chǎn)困局

摘要： 自從6月1日《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》正式宣布，關(guān)于海南房地產(chǎn)的走勢成了各方關(guān)注的焦點。官方亮相很堅決，給海南房地產(chǎn)市場生長早早戴上了“緊箍咒”。海南省委書記、海南省人大常委會...

自從6月1日《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》正式宣布，關(guān)于海南房地產(chǎn)的走勢成了各方關(guān)注的焦點。

官方亮相很堅決，給海南房地產(chǎn)市場生長早早戴上了“緊箍咒”。海南省委書記、海南省人大常委會主任劉賜貴在6月8日的國新辦新聞發(fā)布會上示意，海南嚴格控制房地產(chǎn)，海南的房地產(chǎn)不是外面想要若干就建若干，不會成為房地產(chǎn)的“加工廠”。

“加工廠”這個提法很稀奇。在我們的民眾看法中，加工廠大多屬于技術(shù)含量低、投資收益低，且大多處于行業(yè)中小游的代稱。但反觀房地產(chǎn)行業(yè)，你非得說它毫無技術(shù)含量確實也不算冤枉它，雖然有許多房企會示意不服氣，但這絕對是個賺錢的行業(yè)，無論是賣地的政府照樣賣房的開發(fā)商、房產(chǎn)中介都賺得盆滿缽滿；從職位上說，中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在在整個社會絕對擁有偉大的話語權(quán)。

那海南所謂的不會成為房地產(chǎn)“加工廠”又作何解呢？

這可能源于海南現(xiàn)在的定位。海南這幾年的政策盈利不停，自2018年4月13日確定海南全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)和中國特色自貿(mào)港，而且把海南的定位確定為周全深化革新開放的試驗區(qū)、國家生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)、國際旅游消費中央、國家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)后，海南的樓市政策日趨收緊，2018年4月22日，海南出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，商品住宅執(zhí)行全域限購，基本凍結(jié)了海南樓市，雖然2018年8月通過人才政策（“百萬人才進海南”設(shè)計）進行了適當松綁，但海南仍是今天中國樓市政策最嚴肅的省域。

這次的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》將海南政策盈利推向一個熱潮。憑據(jù)方案，海南自由貿(mào)易港建設(shè)主要內(nèi)容可以歸納綜合為“6+1+4”，其中“1”就是構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，突出海南的優(yōu)勢和特色，大力生長旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。這似乎就是海南現(xiàn)在對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)加壓的緣故原由——房地產(chǎn)“加工廠”與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性矛盾。

6月11日，海南省委第八次全體會議通過“關(guān)于貫徹落實《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》的決議”。“決議”提到，堅持“房住不炒”，建立健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制和調(diào)控評價審核查處機制，堅決做到任何項目不附帶商品房用地。其中另有一點也需引起注重，即革新商品住房預(yù)售制度，新出讓土地建設(shè)的商品住房，執(zhí)行現(xiàn)房銷售制度。

海南堅決破除“房地產(chǎn)依賴癥”被官方多次稱為“壯士斷腕”，可見刻意之大。很難想象，房地產(chǎn)行業(yè)在海南竟然猶如老鼠屎，生怕被它壞了一鍋羹。只是，房地產(chǎn)這個“腕”真的該斷嗎？

由于地理和政策緣故原由的疊加，海南房地產(chǎn)市場一直在鎂光燈下。許多人憂郁，在建設(shè)自由貿(mào)易港的局勢之下，海南房地產(chǎn)又將迎來上漲。

但房價失控和上漲是有區(qū)別的?？梢砸欢ǖ氖?，在海南自由貿(mào)易港建設(shè)的利好下，房價上漲是大趨勢，這與政府發(fā)不生長房地產(chǎn)業(yè)沒關(guān)系，只要自由貿(mào)易港建設(shè)正常開展，只要市場還能流動，屋子還能生意，未來很長一段時間海南房產(chǎn)升值的空間就在。

海南已往5個月的房價顛簸就很能說明問題。據(jù)海南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2020年1-5月海南全省累計衡宇銷售面積為181.79萬平方米，同比下降38.8%；衡宇銷售額為288.0731億元，同比下降40.0%。但折合衡宇銷售均價5月份為15846元/平方米，與前4月均價15849元/平方米相比，只跌了3元/平方米，疫情之下，海南房價的堅挺可見一斑。

以是單純討論房價的漲跌數(shù)字是毫無意義的，要害還得看內(nèi)在的驅(qū)動力，除了一直以來海南樓市最大驅(qū)動力的政策之外，海南另有內(nèi)在的稟賦。

野村東方國際證券在近期的研報《日本房地產(chǎn)投資洞察》中，以日本為例提出5類房產(chǎn)更值得投資，包羅人口凈流入?yún)^(qū)域房產(chǎn)，旅游勝地投資，高租金區(qū)域房產(chǎn)，日本房地產(chǎn)投資信托基金（J-REITs），以及國際大都市的豪宅。

以此來剖析海南同樣有借鑒意義，海南作為旅游勝地，既有旅行型的游客，另有大量的候鳥型的游客，每年流入的人口數(shù)量不小，購置力興旺，而且三亞、?？诘暮＞胺俊⒑勒騺頌橥顿Y者所鐘愛，再加上連續(xù)的政策利好，多重因素的推動下，房價若是不漲才怪。

那海南房價失控了嗎？在2018年的“4.22”政策之后，海南樓市的調(diào)控達到了巔峰，但顛簸卻并不大，以更能反映流動性的二手房成交價為例，?？诜績r近兩年一直在15000元/平方米上下顛簸；三亞顛簸稍大但也基本上在30000±3000元/平方米顛簸，這與深圳、杭州這兩年房價的飛漲實在另有不小差距?？梢哉f，在調(diào)控政策之下，海南房價事實上已經(jīng)盡在掌握之中了。

那么回到前面的問題，自由貿(mào)易港的建設(shè)，有必要對房地產(chǎn)行業(yè)嚴防死守嗎？

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海南的生長，可以說與房地產(chǎn)的崛起密不可分，雖說這個過程中有過1990年代房產(chǎn)泡沫破滅后的陣痛，但總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的生長與海南的產(chǎn)業(yè)是密不可分的。

前面我們說過，自由貿(mào)易港的建設(shè)，海南提出建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，其中就包羅突出海南的優(yōu)勢和特色大力生長旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

但北京大學(xué)國家生長研究院院長姚洋以為，從整體來看，海南的優(yōu)勢在于當?shù)氐穆糜钨Y源，以是應(yīng)該大力生長旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將海南建設(shè)成為類似于美國的佛羅里達州，成為一個養(yǎng)老社區(qū)。

姚洋以為，若要執(zhí)行跨越式的生長，比如在海南自貿(mào)港推行金融開放，這種可能性幾乎是零。由于金融生長是要有群集效應(yīng)，要有壯大的經(jīng)濟基礎(chǔ)，上海、東京、深圳都有其生長成為金融中央的經(jīng)濟體量，海南沒有產(chǎn)業(yè)支持，并沒有這樣的優(yōu)勢。

海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年海南省區(qū)域生產(chǎn)總值完成5308.94億元，在天下31個省市自治區(qū)中排名28位，僅高于寧夏、青海和西藏。

若是將海南當成一個都會，在天下都會GDP排行榜上，僅比哈爾濱高一點點，排名到了43位，排名前線的北上廣深都是2萬億以上的規(guī)模，要打造金融中央道阻且長。

姚洋以為整體來說對海南未來的建設(shè)仍傾向于打造國際化旅游島，基于此，他以為海南經(jīng)濟增進的新動力之一是生長房地產(chǎn)和開放戶籍，人口多了，經(jīng)濟就生長起來了。

中房集團公司前董事長、匯力基金董事長孟曉蘇持相似看法，房地產(chǎn)是海南生長現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要物質(zhì)載體與支持。既然要建設(shè)海南自由貿(mào)易港，就不應(yīng)該歷久限制海南房地產(chǎn)的生長。他以為，海南自由貿(mào)易港要繼續(xù)生長現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)，離不開生長旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。人們說這些“都不是房地產(chǎn)”，實在都是“穿上馬甲”的房地產(chǎn)。若是是為了防止“炒房”行為就打壓房地產(chǎn)行業(yè)，難免有“把洗澡水與孩子一起潑掉”的嫌疑。

“房住不炒”的焦點實在是防止房價過快上漲，而住民收入又跟不上，通俗百姓買不起房。若是回到這個原點，那么問題就好解決了。

要落實“房住不炒”，筆者以為首先要認可一個基本事實，那就是屋子從來都有兩個屬性，即棲身屬性和財富屬性。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的生長，也應(yīng)該遵照兩條線，即既要完善以政府為主導(dǎo)的住房保障系統(tǒng)，也要鋪開以市場為主導(dǎo)的住房市場系統(tǒng)。

只管現(xiàn)在海南官方一直在提健全住房保障和供應(yīng)系統(tǒng)，生長市場化商品住房、市場化租賃住房，但現(xiàn)在的高壓調(diào)控政策卻導(dǎo)致了兩頭不討好。一方面市場化住房由于調(diào)控緣故原由，海南近兩年房地產(chǎn)市場墜入冰點，2019年海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資下降22.1%，全省衡宇銷售面積829.34萬平方米，比上年下降42.1%，衡宇銷售額1275.76億元，下降38.8%，同期天下房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增進9.9%。

我們多次說過，房地產(chǎn)投資動員的是大產(chǎn)業(yè)鏈，從上游的原材料到下游的裝修裝飾，是實實在在的實體行業(yè)，限制房地產(chǎn)行業(yè)，也將襲擊海南的實體經(jīng)濟。至于許多人說的房地產(chǎn)行業(yè)的擠壓效應(yīng)則是另外一個問題。

另一方面，由于限制商品住房市場，歷久壓制房地產(chǎn)市場，又會使消費市場和政府財政收入受到影響，2019年海南全省地方一樣平常公共預(yù)算收入僅814.1億元，在“大政府”的當下，要負擔(dān)保障性住房建設(shè)義務(wù)何其難。因此，鋪開房地產(chǎn)市場有主要意義。

孟曉蘇以為，對于海南樓市是典型的“二元結(jié)構(gòu)”，外來購房者與內(nèi)陸通俗住民購置的一樣平常不是同類衡宇，外來購房者更青睞海景房、高端住宅，因此這類住房價格上漲對內(nèi)陸住民來說影響不大，反而利益更多，由于政府土地收入與相關(guān)稅收由此增添，就可以拿出更多資金投入保障性住房建設(shè)，更好知足內(nèi)陸住民的拆遷安置等保障性住房需求，讓政府有更多的動力和能力推進老舊小區(qū)革新和安居房的建設(shè)。

退一萬步說，真有炒房者，也不是毫無辦法，當下正在討論的房產(chǎn)稅是一個可選項。姚洋以為，對于投機者，政府應(yīng)放任其自由生長，征收高稅收，通過這種方式，政府可以拓寬財政收入口徑，也算是一種較好的收入轉(zhuǎn)移方式。

在海南，不光要收房地產(chǎn)稅，還可以征收商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的稅。這樣可以使海南內(nèi)陸的住民有更多機遇住上更好的屋子，提高當?shù)厝嗣竦纳钏健?/span>

海南現(xiàn)在的情形，問題就出在該保障的保障不足，該市場的市場不充分。嚴格來說，從海南房產(chǎn)泡沫至今已有近30年，該有的教訓(xùn)早就有了，若是今天對樓市的調(diào)控仍走“一放就亂，一抓就死”的老路，海南自由貿(mào)易港的建設(shè)怕照樣要走彎路。房地產(chǎn)不是洪水猛獸，是疏是堵不言而喻。