最年輕的上市房企，新力控股靠的是實(shí)力照樣運(yùn)氣？,好項(xiàng)目網(wǎng)賺貼吧

摘要： 意料之外，卻又情理之中，讓人贊嘆的是不到10歲的新力控股于今天樂(lè)成上岸資本市場(chǎng)，成為最年輕的上市房企。情理之中的是行業(yè)前40強(qiáng)未上市的房企已經(jīng)不多了，新力控股上市是大勢(shì)所趨。尤其是...

意料之外，卻又情理之中，讓人贊嘆的是不到10歲的新力控股于今天樂(lè)成上岸資本市場(chǎng)，成為最年輕的上市房企。情理之中的是行業(yè)前40強(qiáng)未上市的房企已經(jīng)不多了，新力控股上市是大勢(shì)所趨。尤其是在融資渠道收緊的環(huán)境下，房企融資成本不停走高，便催生了除新力控股外，德信中國(guó)和中梁控股等房企的上市征程。

不到10年的生長(zhǎng)，新力控股不僅在江西省處于領(lǐng)先職位，還將營(yíng)業(yè)拓展至長(zhǎng)三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)、中西部焦點(diǎn)都會(huì)以及其他具有高增進(jìn)潛力的區(qū)域，而且樂(lè)成上市。近千頁(yè)招股說(shuō)明書(shū)向眾人展示了其高增進(jìn)的背后是步步為營(yíng)，未來(lái)可期！

一、業(yè)績(jī)排名雙升，“新力”品牌支持未來(lái)生長(zhǎng)

2016年至2018年，新力控股的銷售業(yè)績(jī)翻倍增進(jìn)，同比增進(jìn)速度劃分高達(dá)180%和116.3%，銷售規(guī)模在天下的排名從2016年87名，上升到2018年34名，憑據(jù)億翰智庫(kù)《2019年1-10月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200》榜單，停止2019年10月，新力控股的銷售金額867.7億元，直逼千億，排名升至31名。銷售均價(jià)從2016年的9331元/平方米漲至2019年10月的17399.2元/平方米，產(chǎn)物的溢價(jià)能力不停提升。

此外，憑據(jù)億翰智庫(kù)公布的《2019中國(guó)房企綜合實(shí)力TOP200研究報(bào)告》，新力控股綜合實(shí)力榮登TOP29,樂(lè)成進(jìn)入前30強(qiáng)陣營(yíng)。

如果說(shuō)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是新力控股業(yè)績(jī)騰飛的基礎(chǔ)，那么高質(zhì)量的產(chǎn)物則是新力控股被認(rèn)可的要害。新力控股有三大住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，即“悅系”、“園系”和“灣系”，劃分能夠知足大家庭和高收入家庭、改善型家庭和首次置業(yè)者三大差別群體的需求，典型如首個(gè)住宅項(xiàng)目南昌帝泊灣，該項(xiàng)目曾獲得中國(guó)園林網(wǎng)發(fā)表的天下景物園林工程銀獎(jiǎng)，深受消費(fèi)者喜好，也曾吸引眾多的參觀者。在產(chǎn)物組合方面，新力控股會(huì)憑據(jù)政府羈系容積率、項(xiàng)目位置、土地規(guī)模及成本、市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃等嚴(yán)肅調(diào)整產(chǎn)物組合，來(lái)維持或提高項(xiàng)目議價(jià)能力，進(jìn)而提升利潤(rùn)率水平。

除此之外，新力控股還生長(zhǎng)商業(yè)和綜合物業(yè)，自2013年在南昌市最先生長(zhǎng)首個(gè)物業(yè)項(xiàng)目—南昌新力中央以來(lái)，不停擴(kuò)充營(yíng)業(yè)范圍，停止2019年7月31日，擁有7個(gè)在建商業(yè)物業(yè)，總建筑面積為26.8萬(wàn)平方米，都將連續(xù)為新力控股的規(guī)模添磚增瓦。

二、“聚焦+擇優(yōu)”組合結(jié)構(gòu)，擴(kuò)充天下疆土

新力控股起源于江西省南昌市，2010年3月江西新力置地建立，并收購(gòu)了第一幅地塊。2013年將其生長(zhǎng)為新力的首個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目南昌帝泊灣。隨著營(yíng)業(yè)的不停外拓，“新力”品牌不停拓展到天下差別的都會(huì)。

為了實(shí)現(xiàn)可連續(xù)增進(jìn)，新力控股于2016年最先計(jì)謀性的拓展至江蘇、惠州及武漢等都會(huì)以牢固位于長(zhǎng)三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)及華中華西焦點(diǎn)都會(huì)及其他高增進(jìn)潛力區(qū)域的職位。2017年，新力控股將總部遷往上海，上海作為人才、資金等資源的聚集地，新力此舉將為企業(yè)的天下化擴(kuò)張奠基基礎(chǔ)。

停止到2019年7月31日，新力控股擁有110個(gè)處于差別開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備1500萬(wàn)平方米，籠罩天下11個(gè)省份27個(gè)都會(huì)。新力控股起源于江西，經(jīng)由多年的深耕，江西的土地儲(chǔ)備117.8萬(wàn)平方米，占比49.4%，其中南昌和贛州的占比相對(duì)較多，占比劃分為34%和5.3%。

外拓的三大區(qū)域中，重倉(cāng)的是粵港澳大灣區(qū)，土地儲(chǔ)備77.5萬(wàn)平方米，占比23.2%。隨著粵港澳大灣區(qū)盈利的連續(xù)釋放，將會(huì)給新力控股帶來(lái)更高的業(yè)績(jī)?cè)鲞M(jìn)。其次是華中華西焦點(diǎn)都會(huì)及其他高增進(jìn)潛力區(qū)域，現(xiàn)在有22個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙、武漢、成都、合肥等具有經(jīng)濟(jì)增進(jìn)潛力的二線都會(huì)，土地儲(chǔ)備占比17.2%。

曾經(jīng)輝煌一時(shí)的昔日霸主，健力寶是如何把自己作死的？

新力控股現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備主要得益于其獨(dú)到的結(jié)構(gòu)計(jì)謀和拿地手法：

第一、在選擇未來(lái)生長(zhǎng)都會(huì)時(shí)，新力控股通過(guò)對(duì)該都會(huì)的人口、GDP增進(jìn)率、平均可支配收入及宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)舉行評(píng)估，除此之外還會(huì)評(píng)估當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情形和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情形，綜合評(píng)估以后，進(jìn)駐具有高增進(jìn)潛力的都會(huì)。從新力控股的土地儲(chǔ)備漫衍情形看，新力傾向于進(jìn)駐南昌、無(wú)錫、蘇州等具有高增進(jìn)潛力的二線都會(huì)，三四線都會(huì)的土地儲(chǔ)備占比34.3%，主要是在惠州的土地儲(chǔ)備比較多，占20.2%。惠州作為大灣區(qū)內(nèi)重點(diǎn)都會(huì)，毗鄰深廣，地理位置優(yōu)越，未來(lái)將更多承接大灣區(qū)的政策利好。

第二、在進(jìn)駐的區(qū)域接納“聚焦+擇優(yōu)”相結(jié)合的結(jié)構(gòu)計(jì)謀，對(duì)于江西省大本營(yíng)和粵港高峻灣區(qū)接納“聚焦深耕”的計(jì)謀，其中，江西省作為重倉(cāng)的大本營(yíng)，共有55個(gè)項(xiàng)目，僅南昌便占比81.8%，吉安、景德鎮(zhèn)、福州、上饒等都會(huì)雖有結(jié)構(gòu)，但最多只有1個(gè)項(xiàng)目，主要資源集中在南昌市?；浉郯拇鬄硡^(qū)作為新力控股第二看中的區(qū)域同樣接納聚焦的計(jì)謀，共擁有20個(gè)項(xiàng)目，惠州集中了15個(gè)項(xiàng)目，占比75%，清遠(yuǎn)、廣州、中山三個(gè)都會(huì)也只結(jié)構(gòu)1個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)于長(zhǎng)三角區(qū)域和華中華西焦點(diǎn)都會(huì)區(qū)域則接納“擇優(yōu)結(jié)構(gòu)，機(jī)遇深耕”的計(jì)謀，即有選擇性甄別優(yōu)質(zhì)都會(huì)，并舉行深耕。華中華西焦點(diǎn)都會(huì)區(qū)域顯示的最為顯著，在該區(qū)域新力控股基本進(jìn)駐優(yōu)質(zhì)的二線都會(huì)，當(dāng)前每個(gè)都會(huì)基本部署2-3個(gè)項(xiàng)目，長(zhǎng)沙已結(jié)構(gòu)7個(gè)項(xiàng)目。重倉(cāng)區(qū)域聚焦，其他區(qū)域擇優(yōu)結(jié)構(gòu)的組合戰(zhàn)略，既有利于施展自身優(yōu)勢(shì)，又能渙散市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)，使得新力控股的都會(huì)結(jié)構(gòu)大放異彩。

第三、憑據(jù)需要天真調(diào)整三種拿地方式。為了最大限度的降低拿地成本，2018年以前，新力控股稀奇偏心通過(guò)收并購(gòu)拿地，其次是在公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)招拍掛拿地。2016年新力控股獲取14幅地塊，其中13幅是通過(guò)收并購(gòu)的方式取得。2017年新力控股獲取29幅地塊，其中6幅是通過(guò)招拍掛取得，21幅是通過(guò)收并購(gòu)方式取得，2幅是通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商互助方式取得。

為了保障公司增進(jìn)質(zhì)量，新力控股2018最先調(diào)整拿地計(jì)謀，逐漸加大招拍掛拿地的比例，以鎖定利潤(rùn)。2018年獲取19幅地塊，招拍掛、收并購(gòu)和互助拿地三種方式的占比劃分為37%、42%和21%，三種拿地方式更趨向與平衡使用。通過(guò)拿地方式的調(diào)整，歸屬于母公司的凈利潤(rùn)有了很大的提升，占比提升至74.5%。

停止7月31日，新力控股2019年獲取26塊幅地塊，招拍掛方式拿地占比為54%，較2016年提升47個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)收并購(gòu)方式拿地的比例從2016年93%下降至27%。通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商互助方式拿地的比例適當(dāng)提升至19%。

三、標(biāo)準(zhǔn)化謀劃程序，終成高利潤(rùn)利器

2016年至2018年，新力控股的營(yíng)業(yè)收入由22.2億元增進(jìn)快要4倍至84.2億元，年化復(fù)合增進(jìn)率高達(dá)94.6%。停止2019年4月30日，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入57.1億元，同比增進(jìn)高達(dá)278.4%。新力控股高速增進(jìn)的業(yè)績(jī)背后離不開(kāi)交付總建筑面積的增添，由2016年的35.3萬(wàn)平方米增添至2018年的112.0萬(wàn)平方米。

此外，新力控股近3年的盈利能力不停提升，毛利潤(rùn)率快速增進(jìn)，2016年至2017年毛利潤(rùn)率劃分為24.7%、33.7%和37.3%，基本上每年增進(jìn)6.3個(gè)百分點(diǎn)。我們看到的毛利潤(rùn)率不僅僅是一串?dāng)?shù)字，更代表了新力控股的成本控制能力，如標(biāo)準(zhǔn)化的謀劃程序有助于控制其開(kāi)發(fā)和建設(shè)成本。2016年至2018年，新力控股的平均土地成本劃分為1184元/平方米、1274元/平方米和1129元/平方米，與萬(wàn)元的銷售均價(jià)相比，拿地成本控制的非常好。

凈利潤(rùn)率保持平穩(wěn)上行的趨勢(shì)，2016年至2018年凈利潤(rùn)率劃分為5.9%、5.3%和6.6%，停止2019年4月30日，凈利潤(rùn)率4.9%，較2018年同期增進(jìn)1.9個(gè)百分點(diǎn)。

四、現(xiàn)金流豐裕，風(fēng)險(xiǎn)把控能力強(qiáng)

資金是企業(yè)得以生計(jì)的血液，對(duì)于房企而言，以杠桿撬動(dòng)規(guī)模增進(jìn)并不是一件壞事，最主要的是若何能將加杠桿帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)掌握在可控范圍內(nèi)，這就磨練企業(yè)的現(xiàn)金流管控能力。

新力控股在這一方面可圈可點(diǎn)，得益于新力控股現(xiàn)金流的逐漸增添和長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，2017年至2019年8月31日，新力控股的長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)在不停的優(yōu)化，短期債務(wù)占總債務(wù)的比重劃分為55.5%、41.7%和38.2%。2016年至2018年將現(xiàn)金短債比由0.35提升至1.1，完全身處平安界限以內(nèi)。