冷門(mén)暴利行業(yè),從100+次寬松，看未來(lái)因城施策的三大邏輯

摘要： 前言2019年房地產(chǎn)調(diào)控一方面堅(jiān)持“屋子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，另一方面又親切關(guān)注差別區(qū)域間的個(gè)性特征，強(qiáng)調(diào)調(diào)控要因城施策，一城一策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)生長(zhǎng)。...

前言

2019年房地產(chǎn)調(diào)控一方面堅(jiān)持“屋子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，另一方面又親切關(guān)注差別區(qū)域間的個(gè)性特征，強(qiáng)調(diào)調(diào)控要因城施策，一城一策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)生長(zhǎng)。

自2016年9月尾至今，樓市嚴(yán)酷調(diào)控已歷時(shí)三年有余。在“房住不炒”的前置條件下，部門(mén)區(qū)域亟需審時(shí)度勢(shì)，因地制宜，對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)舉行些微調(diào)控，促進(jìn)住房市場(chǎng)康健穩(wěn)固生長(zhǎng)。

目錄：

一、因城施策，“四限”邊際放松

1、多地因城施策，邊際放松購(gòu)房限制

2、限貸調(diào)整方式較多，整體調(diào)控力度較小

3、少數(shù)區(qū)域作廢限售、限價(jià)限制

二、高能級(jí)都會(huì)聚焦限購(gòu)，低能級(jí)都會(huì)“四限”全松

三、因城施策：未來(lái)路在何方？

1、以區(qū)域整體化邏輯調(diào)控，區(qū)域互通或?yàn)槲磥?lái)一大走向

2、“四限”邊際放寬，限購(gòu)放松或仍是主流

3、調(diào)控行動(dòng)多樣化，人才引進(jìn)是重點(diǎn)

一、因城施策，“四限”邊際放松

2019年，地方政府在堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)下，因城施策，從限購(gòu)、限貸、限售和限價(jià)等方面對(duì)樓市政策舉行了邊際寬松調(diào)整。停止2019年12月，天下區(qū)域內(nèi)“四限”放松近百次，限購(gòu)松綁次數(shù)占比高達(dá)74%，限貸、限售和限價(jià)占比分別為19%、3%和4%。

1、多地因城施策，邊際放松購(gòu)房限制

限購(gòu)方面，地方政府接納多種形式舉行了政策的直接放松或微調(diào)。如部門(mén)區(qū)域周全鋪開(kāi)了落戶限制，另一部門(mén)都會(huì)則憑據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)生長(zhǎng)情形邊際調(diào)整，如人才引進(jìn)、縮短社保年限、區(qū)域內(nèi)定向放松購(gòu)房限制等。

停止12月11日，已有海南、廣西兩省基本完全作廢落戶限制；另外，石家莊、宜昌也作廢了一切門(mén)檻，周全鋪開(kāi)城鎮(zhèn)落戶；宿州甚至在鋪開(kāi)落戶的基礎(chǔ)上，對(duì)于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在主城區(qū)購(gòu)置首套商品住房，解決不動(dòng)產(chǎn)登記證并落戶，對(duì)繳納的契稅給予全額財(cái)政補(bǔ)助。

2019年至少有30個(gè)區(qū)域?qū)嵭辛巳瞬判抡撸?/strong>或直接放松人才落戶和購(gòu)房限制，或間接給予人才落戶和購(gòu)房津貼，以吸引人才流入。如上海、天津、蘇州分別在局部區(qū)域內(nèi)實(shí)行人才落戶或購(gòu)房?jī)?yōu)先政策；南京、三亞、寧波等降低人才社保繳納年限方面的購(gòu)房限制；佛山、宜昌等完全作廢人才社保繳納年限限制；杭州、常德、蕪湖等則是給予人才安家補(bǔ)助，激勵(lì)人才落戶購(gòu)房。

另外，至少有6個(gè)區(qū)域縮短了社保繳納年限。珠海、寧波等地分別將社保年限縮短為3年；廣州則將社保與個(gè)人所得稅互認(rèn)，進(jìn)而釋放剛性需求。

區(qū)域互通方面，則以大灣區(qū)為代表，珠海、東莞等都放松了港澳住民的落戶限制，激勵(lì)港澳住民在都會(huì)內(nèi)購(gòu)置房產(chǎn)。

2、限貸調(diào)整方式較多，整體調(diào)控力度較小

各都會(huì)主要從住房公積金貸款額度，貸款年限，貸款利率以及首付比率等方面調(diào)整限貸政策。據(jù)億翰統(tǒng)計(jì)，停止12月9日，住房公積金貸款額度，貸款年限，貸款利率以及首付比率等四方面的寬松政策出臺(tái)頻次占比分別為42%，21%，26%和11%。

停止12月9日，海南省，成都，佛山，惠州等地調(diào)高了住房公積金貸款額度。如佛山將住房公積金最高可貸額調(diào)整為50萬(wàn)元，然則要求累計(jì)繳存住房公積金滿三年。青島和廣州等都會(huì)延伸了住房公積金貸款年限。廈門(mén)和合肥相繼有條件的降低了二套房的貸款利率，海南和深圳也微調(diào)了房貸利率。徐州和無(wú)錫等則與銀行互助，小范圍降低首付比例。

3、少數(shù)區(qū)域作廢限售、限價(jià)限制

總量上，作廢限售和限價(jià)的都會(huì)較少。大連作廢了“3年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓”以及“落戶新市區(qū)滿5年可遷主城區(qū)”等限制，開(kāi)封作廢新建商品住房自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的買(mǎi)賣(mài)時(shí)限。限價(jià)方面，衡陽(yáng)于2019年1月1日起暫停限價(jià)，阜陽(yáng)則作廢了限價(jià)限制。

二、高能級(jí)都會(huì)聚焦限購(gòu)，

大部分創(chuàng)業(yè)者，是這個(gè)時(shí)代混得最慘的人！

低能級(jí)都會(huì)“四限”全松

整體上，各區(qū)域因城施策，都以松動(dòng)限購(gòu)為主，放松限貸次之，較少都會(huì)作廢限售和限價(jià)。據(jù)億翰統(tǒng)計(jì)，停止12月9日，天下區(qū)域內(nèi)“四限”放松政策出臺(tái)近百次，限購(gòu)放松高達(dá)70次，限貸放寬約20次，作廢限售和限價(jià)的政策均不足10次。

從2019年各區(qū)域的樓市調(diào)控政策來(lái)看，差別能級(jí)都會(huì)樓市調(diào)整呈分化特征：

一線都會(huì)對(duì)樓市的調(diào)控較為鄭重，調(diào)控偏向主要是調(diào)整限購(gòu)，微調(diào)限貸。

二線以及三四線都會(huì)也以放松限購(gòu)為主，然則部門(mén)都會(huì)還作廢了限售和限價(jià)。

2019年因城施策主要以調(diào)整限購(gòu)為主，詳細(xì)又以人才引進(jìn)為突破口。

一線都會(huì)“放松”限購(gòu)的主要方式是局部人才引進(jìn)，繼而是微調(diào)社保年限。一線都會(huì)的差別城區(qū)，差別板塊通常也存在較大的分化特征。因此，一線都會(huì)在人才引進(jìn)上更傾向于局部調(diào)控，如對(duì)遠(yuǎn)郊板塊或新城板塊實(shí)行人才落戶、購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

二線都會(huì)是“搶人大戰(zhàn)”的主力軍，在人才引進(jìn)方面次數(shù)最多，也有部門(mén)二線都會(huì)邊際放松了限貸約束。二線都會(huì)的生長(zhǎng)與一線都會(huì)存在差距，但較三四線都會(huì)又有一定的優(yōu)勢(shì)。為了吸引更多高學(xué)歷，高質(zhì)量的人才，二線都會(huì)在人才引進(jìn)方面的力度不停加碼。另外，二線都會(huì)在縮短社保年限方面也較為努力。

三四線都會(huì)則多種方式均有涉及，但同樣人才引進(jìn)次數(shù)最多。

三、因城施策：未來(lái)路在何方？

地方政府在樓市調(diào)控的邏輯上，一方面要繼續(xù)貫徹“房住不炒”的基調(diào)，另一方面又要認(rèn)識(shí)到都會(huì)經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)，資源以及人口的現(xiàn)狀特征，因城施策，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”目的。在“房住不炒”的調(diào)控理念下，我們以為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將“穩(wěn)”字長(zhǎng)期化，上下限明確，一切政策在既定區(qū)間內(nèi)調(diào)整。定向調(diào)控或?yàn)橹鲗?dǎo)偏向，“因城施策”繼續(xù)深化，或?qū)⒅鸩较颉皡^(qū)域整體性邏輯全局考量，一城多策，板塊精準(zhǔn)施策”轉(zhuǎn)變。

1、以區(qū)域整體化邏輯調(diào)控，

區(qū)域互通或?yàn)槲磥?lái)一大走向

2019年中共中央、國(guó)務(wù)院先后印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)生長(zhǎng)規(guī)劃綱要》和《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化生長(zhǎng)規(guī)劃綱要》。眾所周知，粵港澳大灣區(qū)生長(zhǎng)和長(zhǎng)三角一體化生長(zhǎng)的焦點(diǎn)都是要充分發(fā)揮焦點(diǎn)都會(huì)的輻射動(dòng)員作用，以拉動(dòng)周邊城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體高質(zhì)量生長(zhǎng)。我們注意到，12月1日公布的《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化生長(zhǎng)規(guī)劃綱要》強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)互聯(lián)互通，協(xié)同生長(zhǎng)。在《綱要》指導(dǎo)下，長(zhǎng)三角區(qū)域有望實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、公共服務(wù)普惠共享，甚至促成區(qū)域一體化制度創(chuàng)新。

區(qū)域協(xié)同生長(zhǎng)的邏輯在于脫離單都會(huì)割裂生長(zhǎng)模式，實(shí)現(xiàn)焦點(diǎn)動(dòng)員，整體提升。區(qū)域協(xié)同生長(zhǎng)更強(qiáng)調(diào)區(qū)域整體性和大局觀。在區(qū)域協(xié)同生長(zhǎng)過(guò)程中，周邊城鎮(zhèn)將承接熱門(mén)都會(huì)產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移，提升都會(huì)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)實(shí)力。焦點(diǎn)都會(huì)部門(mén)產(chǎn)業(yè)遷移至周邊城鎮(zhèn)，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

因此，未來(lái)區(qū)域協(xié)同生長(zhǎng)的過(guò)程中，周邊都會(huì)與焦點(diǎn)都會(huì)將加倍親切聯(lián)系，這也給予政策調(diào)整更多空間和選擇性，促進(jìn)都會(huì)間資源，人才，信息等要素的自由流動(dòng)，最終增強(qiáng)區(qū)域整體實(shí)力。區(qū)域內(nèi)政策互通互聯(lián)或?yàn)檎咦呦虻囊淮筮x擇項(xiàng)，都會(huì)內(nèi)政策聯(lián)動(dòng)調(diào)整也將是未來(lái)一大趨勢(shì)。

2、“四限”邊際放寬，限購(gòu)放松或仍是主流

本輪房地產(chǎn)調(diào)控以“限購(gòu)，限貸，限售，限價(jià)”為代表，形成了多種形式的需求端行政調(diào)控系統(tǒng)。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，在“因城施策”的政策框架下，大部門(mén)都會(huì)集中于放寬限購(gòu)約束，較少都會(huì)在限貸、限售、限價(jià)方面舉行響應(yīng)調(diào)整。預(yù)計(jì)，未來(lái)“因城施策”將繼續(xù)深化落實(shí)。政策執(zhí)行和落實(shí)未達(dá)理想效果的都會(huì)或加大政策調(diào)整力度，維穩(wěn)成效顯著的都會(huì)或進(jìn)一步牢固調(diào)控功效，壓制住風(fēng)險(xiǎn)，壓實(shí)功效，保證市場(chǎng)高質(zhì)生長(zhǎng)長(zhǎng)期化。同時(shí)，地方政策調(diào)整的趨勢(shì)可能是繼續(xù)在放松限購(gòu)方面發(fā)力，鄭重看待限貸，小范圍作廢限售和限價(jià)。

我們以為，大部門(mén)都會(huì)傾向于放松限購(gòu)，低能級(jí)都會(huì)或房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示不佳的都會(huì)放松可能性更高，主因在于：

在樓市調(diào)控上，放松限購(gòu)是釋放住房需求的第一道關(guān)口。

限購(gòu)寬松的方式多樣，為地方提供了更多的調(diào)控選擇。如人才引進(jìn)，縮短社保個(gè)稅繳納年限，放松農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)落戶限制等。

限購(gòu)“松綁”具有較高的靈活性和針對(duì)性。地方可以定向給予人才落戶優(yōu)惠，亦或是給予農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶補(bǔ)助。

城鄉(xiāng)一體化以及城鎮(zhèn)化建設(shè)可能使天下更多的低能級(jí)都會(huì)鋪開(kāi)落戶限制，調(diào)整樓市限購(gòu)要求。2019年3月國(guó)家生長(zhǎng)和改造委員會(huì)公布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)義務(wù)》，明確規(guī)定，低能級(jí)都會(huì)應(yīng)進(jìn)一步放松落戶限制，以促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。此外，2020年是周全建成小康社會(huì)的收官之年，城鎮(zhèn)化率是磨練實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的十個(gè)因素之一。在收官之年，可能有更多區(qū)域鋪開(kāi)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)落戶限制，激勵(lì)農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化。

限貸方面可能會(huì)小幅度放松，但整體趨勢(shì)偏鄭重。2019年部門(mén)區(qū)域在住房公積金貸款方面舉行了邊際調(diào)整，或提升額度，或延伸限期。另外少數(shù)都會(huì)則對(duì)貸款利率和首付比例舉行了微細(xì)調(diào)整。然則經(jīng)剖析，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在貸款條件依然異常嚴(yán)酷。貸款額度提升的同時(shí)，又嵌入了其他限制性條件，如社保年限繳納知足一定年限后，貸款額度方可調(diào)整。限貸是影響住民購(gòu)房需求和決議的主導(dǎo)因素之一，限貸政策的大幅更改勢(shì)必對(duì)市場(chǎng)造成一定的打擊。預(yù)計(jì)，未來(lái)限貸可能稍微松動(dòng)，整體仍將嚴(yán)苛。

限售主要用于抑制住房的投資性需求，限價(jià)的主要目的在于給價(jià)錢(qián)設(shè)定合理區(qū)間，使價(jià)錢(qián)在一定范圍內(nèi)合理顛簸，進(jìn)而保障價(jià)錢(qián)的穩(wěn)固。未來(lái)，在“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”的目的下，都會(huì)能級(jí)越高，作廢限售和限價(jià)的可能性或越低。

3、調(diào)控行動(dòng)多樣化，人才引進(jìn)是重點(diǎn)

2019年各都會(huì)在樓市邊際調(diào)控方面各顯神通。大偏向上如放松限購(gòu)，限貸，限售，限價(jià)，或?qū)嵭胸?cái)稅減免。詳細(xì)行動(dòng)又包羅人才引進(jìn)，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移補(bǔ)助，降社保年限；提住房公積金貸款額度和年限，降貸款利率和首付比例；增值稅和契稅減免等。

我們以為，未來(lái)樓市調(diào)控或?qū)⒋蟾怕世^續(xù)沿用人才引進(jìn)和縮社保年限等方式，并加大農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)落戶力度。在保證樓市穩(wěn)固生長(zhǎng)的條件下，也可能除舊布新，接納新的方式對(duì)樓市舉行定向調(diào)整。

未來(lái)樓市邊際寬松調(diào)整仍有較大的概率繼續(xù)以人才引進(jìn)為重點(diǎn)，定向給予人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。2019年已有30余城公布了人才新政，我們以為未來(lái)將有更多都會(huì)加入“人才引進(jìn)”隊(duì)伍，給予人才落戶和購(gòu)房?jī)?yōu)惠等，然則差別能級(jí)都會(huì)在人才引進(jìn)方面可能會(huì)發(fā)生分化。