上網(wǎng)賺錢的項目,長沙房價洼地正被填平，&剛需圣城&神話覆滅

摘要： 天下的剛需購房者心中，有一座配合的“圣城”——長沙?！伴L沙收入漲幅跑贏房價”的新聞喜大普奔地在這兩天火遍全網(wǎng)。在我們的知識中，“收入漲幅跑贏房價”這事，想都不敢想。但最近的調(diào)查講述...

天下的剛需購房者心中，有一座配合的“圣城”——長沙。

“長沙收入漲幅跑贏房價”的新聞喜大普奔地在這兩天火遍全網(wǎng)。

在我們的知識中，“收入漲幅跑贏房價”這事，想都不敢想。但最近的調(diào)查講述顯示，這件不可能的事，長沙做到了！這讓長沙在購房者心中的光環(huán)更閃灼。

其他都會的剛需族都在羨慕長沙人。長沙人卻并不完全認(rèn)同“低房價的是一種幸?！钡恼f法。

長沙嚴(yán)苛的調(diào)控也帶來了愈發(fā)顯著的衡宇質(zhì)量問題、拍地價錢團(tuán)體最先上漲等。調(diào)控措施似乎正在釀成長沙的“灰犀?！?。

更主要的是，我們發(fā)現(xiàn)，長沙房價洼地正在縮小、消逝。

這世間，終究沒有永遠(yuǎn)的價錢洼地。

收入跑贏房價，長沙做到了！

一個房產(chǎn)研究員的《2020新一線都會棲身講述》讓長沙火了起來。

在這個講述里，長沙2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，同比增進(jìn)8.7%；而2019年長沙二手房成交均價11063元/平方米，同比下降3.6%，收入漲幅顯著跑贏房價。

另外一個主要的指標(biāo)也證實了長沙的低房價。

在易居研究院《2019年天下50個典型都會房價收入比排名》講述中，排名第一的是深圳，房價收入比跨越35，長沙房價收入比為6.4，在50個都會中排名最末。

房價收入比，簡樸明白就是一個普通人不吃不喝依賴事情收入若干年能夠買得起所在都會的屋子。一個深圳的普通家庭，需要35年才氣買得起一套屋子；而對于長沙家庭而言，買套屋子僅需不到7年時間。

房價收入比的合理局限，一樣平常為5.46~7.29。在天下，這個指標(biāo)的平均數(shù)是13，一二線都會中僅長沙處于合理局限內(nèi)。

要知道，在武漢、長沙、合肥、鄭州、太原、南昌這6個中部地區(qū)的省會都會中，長沙的經(jīng)濟(jì)實力排名第二，緊追武漢。但長沙新居和二手房價錢均1萬出頭 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于武漢1萬9的均價，雙雙處于墊底位置。

在天下剛需族飽受高房價壓力，北上廣深動輒幾萬，甚至十幾萬每平的靠山下，長沙的低房價，是一股清流。

以是，長沙人民似乎很幸福的樣子

這些看起來良性循環(huán)的功效，到底是怎么形成的？又真的可能會保持下去嗎？解答這個問題之前，我們要先看下長沙政府與炒房客之間有過的斗爭。

涌入長沙的炒房團(tuán)們，都履歷了什么？

2015、2016年，一股妖風(fēng)從一線都會吹到了“四小龍”，又吹到了長沙鄭州等省會都會。

這幾條龍劃分是：南京、合肥、蘇州、廈門。

2016年，這時刻的長沙也是房價洼地。

那時，中部6省中，合肥最高，均價已經(jīng)到12000元一平；武漢11900一平跟合肥相差無幾；鄭州約10000元每平；南昌9000元每平，太原的均價也已經(jīng)到了8100元。

2016年，中部6省會房價對比。

而長沙的樓市均價還在6600元左右。實在，長沙與合肥的經(jīng)濟(jì)實力差不多，然則樓市均價只有合肥的一半。

這樣懸殊的差異下，長沙的樓市也被點燃。合肥在四小龍行情中漲了一輪，投資客把眼光投向了長沙，長沙天經(jīng)地義地成了承接合肥行情和合肥過來的炒房客。

隨著從合肥到長沙的炒房客越來越多，開發(fā)商和中介試圖聯(lián)手把長沙生長成第五條龍。

很快，他們針對掀起合肥這輪行情的“合肥炒房團(tuán)”，開發(fā)出了“雙城聯(lián)動”計謀：合肥的投資客想要去長沙看房，放置專車接送，包吃包住。若是成交了，來往車輛住宿用度免，若是沒有成交，投資客需要自己負(fù)擔(dān)這些用度。

在價錢洼地的吸引下，合肥炒房團(tuán)大量涌入長沙。湘江邊上的樓市熱潮，由此而起。

合肥炒房團(tuán)曾一次性買走某項目50套房。

在炒房團(tuán)的哄抬下，長沙這個房價洼地迎來了短暫的火熱行情。最火爆的時刻，中介忙不過來，用“沒房了”推脫。但只要看房者給中介一點“品茗費”，中介又神奇地“有房”了。品茗費最高的時刻到達(dá)十幾萬。

安徽的東邊，就是浙江和江蘇。在合肥炒房團(tuán)里，不少人操著溫州口音。

據(jù)克爾瑞長沙機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，短短一年時間，長沙新居均價從2016年年4月的6977元/平，上漲至9838元/平，同比上漲了40.99%，長沙保持了幾年的“6字頭”躍至了“9字頭”。

除了來自長三角地區(qū)的炒房團(tuán)，其他地區(qū)的投資客也不甘落后。

2017年頭，在北京事情的湖北人小白也追隨火熱的樓市行情把投資的眼光投向長沙和重慶這兩個房價“洼地”。

上不了合肥的“車”，小白劃分在重慶和長沙都投資了房產(chǎn)，小白在長沙投資的是一套兩居室的屋子。

但樓市風(fēng)向在2016年底“房住不炒”提出后已經(jīng)最先悄然改變。只是，那時許多人并無知覺。

2017年5月20日，這個本應(yīng)甜蜜的日子，長沙以迅雷不及掩耳之勢出臺了限購限售政策。還沒等到房價漲起來，投資客就被套住了。

這出被稱為“520樓市新政”的狂風(fēng)，對買房、買賣都舉行了限制：在限購區(qū)域內(nèi)購置的商品住房，需取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市買賣；

不到半年時間，限售時間再次延伸，限購局限進(jìn)一步縮短。2017年9月23日，長沙公布樓市新政，商品房需取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可上市買賣；

調(diào)控還遠(yuǎn)未竣事。長沙“史上最嚴(yán)”的調(diào)控在2018年6月25日出臺，小我私家購置的商品房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年方可上市買賣。暫停企業(yè)購置商品房，已經(jīng)購置的取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可上市買賣。

注重，長沙這些樓市調(diào)控政策剛推出時，就足夠地強硬和粗暴。無論是公布前，照樣政策公布后成交的屋子，都是無差別執(zhí)行。

對已經(jīng)投資的炒房客來說，限售比限購加倍要命。長沙的調(diào)控從2年到3年，最后到4年。如枷鎖般層層加碼，鎖死了投資客投契炒作的可能。

事實上，除了上面幾個令人影象深刻的調(diào)控措施，長沙在2017年中到2019年中的兩年內(nèi)，陸續(xù)出臺了12個調(diào)控細(xì)則，從購房資格審核、限購政策、住宅用地“限房價競地價”操作細(xì)節(jié)、住宅全裝修細(xì)節(jié)、項目羈系、項目銷售治理等林林總總，樓市買賣的方方面面都被完善掌控在調(diào)控文件中。

長沙部門樓市調(diào)控文件

在長沙，若是去售樓部看房，中介首先會確認(rèn)你是否具有購房資格。有沒有買房資格，這決議了中介會在你身上破費若干時間。同時，在長沙做房產(chǎn)中介比其他地方都輕松，由于樓市買賣的每個環(huán)節(jié)，都被調(diào)控文件精致掌控，只需要根據(jù)政府部門的文件走流程即可。

小白原來打算在長沙投資兩年后就賣出去賺個差價，現(xiàn)在只能繼續(xù)等下去。更糟糕的是，在長沙對樓市精致調(diào)控和低房價雙重襲擊下，小白的屋子過了限售期也很難賣出去。

不幸中的萬幸，小白買的是二手房，買賣后很快就拿到了房產(chǎn)證。由于是二手房，賣不出去至少可以放租。長沙的房租價錢不高，小白的屋子也并不是時常都有人承租，屋子的月供和銀行利息讓其心疼不已，長沙投資房產(chǎn)的虧損讓小白感應(yīng)絕望：“調(diào)控政策太狠了！再也不敢來長沙投資房產(chǎn)了”。

人民需要怎樣的內(nèi)循環(huán)？

比小白損失更大的是那些購置梅溪湖、金星北等片區(qū)新居的投資客。根據(jù)長沙新居房產(chǎn)證的解決速率，從預(yù)售到收房再到解決房產(chǎn)證，一樣平常需要3~4年，加上取得房產(chǎn)證后的4年限售期，現(xiàn)實能夠上市買賣要等7-8年。

這些人收房后拿到的是毛坯新居，是否投入重金舉行裝修也是個需要鄭重權(quán)衡的問題。不裝修難以出租，但出租也紛歧定能租出去。7、8年后，在長沙這個各處都是廉價屋子的洼地，屋子能否轉(zhuǎn)手都是個大問題。空置7、8年的話，天天的銀行利息和月供也讓投資客入不敷出。

長沙不僅對外地投資客狠，對自己人也絲毫不手軟。

長沙的調(diào)控政策也限制了內(nèi)陸戶籍人口的炒房可能：內(nèi)陸?yīng)毶響艏蚍莾?nèi)陸戶籍家庭，限購一套商品住宅；已婚以家庭為單元限購兩套，且取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購置第2套。這樣的調(diào)控力度，遠(yuǎn)跨越某些一線都會。

長沙的戶籍人口占了絕大部門，對戶籍人口和炒房客的周全限制，反倒讓剛需族的住房需求獲得知足。

長沙2019年的房產(chǎn)買賣中，跨越88%的屋子被首次置業(yè)人群消化，其次跨越11%的屋子被改善性購房者消化。

雖然長沙把炒房客逼到死路，對于剛需人群來說，長沙卻是買房置業(yè)的“圣城”。

今年上半年，許多都會都實驗放寬樓市限制，3月到5月，廣州等12個都會泛起“政策一日游”。雖然疫情襲擊經(jīng)濟(jì)，但長沙面臨樓市的誘惑依然定力十足，一日游流動，長沙從未加入。

其中，深圳樓市在上半年履歷了妖孽的暴漲。7月，深圳被點名后，相關(guān)部門來到長沙“取經(jīng)”。長沙儼然成為“房住不炒”的“模范生”。

連深圳也要向長沙取經(jīng)，這魔幻的一面讓網(wǎng)友滿懷期待，“不知道天下樓市會不會‘長沙化’。”

然則，各個都會的運營者各懷心思，長沙的調(diào)控模式雖效果精彩，卻不是每個都會都愿意學(xué)習(xí)。

由于，長沙的房價洼地和嚴(yán)苛的調(diào)控政策，也帶來一些不太顯著、卻真實存在的問題。

這些問題，若是得不到解決，恐怕會釀成長沙未來生長的“灰犀?！?。

限價帶來“史上最差”修建質(zhì)量

洼地最先團(tuán)體漲價

全網(wǎng)都在稱頌長沙“房住不炒”，是認(rèn)真的。

但長沙部門人卻不這樣以為。

長沙的調(diào)控政策展示了對剛需客的極大友善，然則，也刷新消費者對衡宇質(zhì)量能有多差的想象力。

在長沙的調(diào)控組合拳中，襲擊炒房是全方位的，其中也包羅對房企舉行限制。對于房企，長沙執(zhí)行的限地價、限房價、限利潤，中小房企在這幾年險些不敢拿地，生計越發(fā)難題。

2017年11月30日和2019年12月11日，長沙發(fā)改委先后公布的兩則文件提出并明確，限價商品住房價錢由成本+利潤+稅金組成，平均利潤率為6%至8%之間。這就決議了房企在長沙，最多只能賺8%的利潤。限價措施出臺后，某大型國企開發(fā)商華中總部從長沙遷到了武漢。

“8%的利潤率對我們中小型開發(fā)企業(yè)來說壓力太大，而且也需要極強的資金鏈，再加上早幾年外來開發(fā)企業(yè)的入駐，更是加大了市場競爭，我們的生計更是難題了”在長沙有著20余年開發(fā)履歷的本土企業(yè)湖南高信團(tuán)體，其董事長劉興躍跟逐日經(jīng)濟(jì)新聞記者說。

嚴(yán)酷限制利潤帶來的后遺癥既隱晦又顯而易見——樓房質(zhì)量問題泛濫。

例如去年，長沙北辰中央公園最“硬核”的小區(qū)配套設(shè)置——用塑料布給業(yè)主畫一小我私家工湖。

網(wǎng)紅“人工湖”： 我左手修個平地橋，右手畫個塑料湖。

“塑料布人工湖”所在的小區(qū)除了人工湖稀奇“硬”，其他地方都稀奇“渣”，豆腐渣的渣。

“塑料人工”只是小區(qū)諸多問題的冰山一角，北辰中央公園的2000多名業(yè)主組成了維權(quán)小組，整理了地下車庫漏水、滲水嚴(yán)重，小區(qū)排水設(shè)施形同虛設(shè)、天花板脫落等五大類、16項問題提交給羈系部門。

政府限制了衡宇售價后，房企都接納成本倒退的方式來做項目，99%的項目無論怎么錙銖必較，也只有8%的利潤。

限價下，沒有了超額利潤，也沒有了消費者的“用錢投票”，房企的支出沒有獲得市場化的訂價，房企也失去了做差異化、好產(chǎn)物的動力。不偷工減料，也許就謝天謝地了。在長沙這個房價洼地，屋子雖然廉價，然則很難找到品質(zhì)過硬的樓盤。

2020年、2021年，將有大批前幾年開工建設(shè)的限價房交付，行業(yè)里的人信誓旦旦，明年或?qū)情L沙房地產(chǎn)的品質(zhì)災(zāi)荒元年。

長沙對房價的嚴(yán)酷調(diào)控，短期來看，確實給了長沙人民“小確幸”的美好生活。在整個中國房產(chǎn)市場高房價、高泡沫的靠山下，長沙的做法看似“民怨沸騰”。

然則行政手段過渡干預(yù)市場，一定會存在負(fù)面效果。那就是，會導(dǎo)致市場價錢的失真。長沙現(xiàn)在的這種低價，放在整個中國樓市的大靠山下，就是失真的。

恒久來看，這種壓制房價的措施并不十分合理，也無法歷久維持。

值得注重的是，長沙這個房價的洼地似乎正在被一點點填平。天下都會的房價沒有長沙化，長沙的房價洼地卻在一點點縮小。

9月1日，樓市金九銀十的第一天，長沙這個房住不炒“模范生”的樓市行情一反常態(tài)地火熱。

長沙有六區(qū)一縣，這一天，長沙縣的兩宗地劃分競拍了57輪和74輪后，以溢價65%和溢價88%的價錢成交，成交樓面價劃分為4919元/平方米和5641元/平方米。

事實上，從今年4月最先，長沙的房價就一反常態(tài)的火熱，拍地一再創(chuàng)新高。土地價錢在逐步提高，與之聯(lián)動生長的，就是房價逐步上漲的歷程。

近幾日，長沙毛坯限價房被刷新，長沙開福區(qū)東風(fēng)路14800元/平的限價地橫空出世，若是算上現(xiàn)在2500/平的精裝成本，真實價錢到達(dá)17300元/平。

不僅開福區(qū)，長沙各個熱門片區(qū)的限價房都被刷了新高：

洋湖從11500元/㎡升至13800元/㎡

梅溪湖從9970元/㎡升至13500元/㎡

濱江從11500元/㎡升至13400元/㎡

金星北從9700元/㎡升至11000元/㎡

開福北從10200元/㎡升至10800元/㎡

省府紅星從9970元/㎡升至11800元/㎡

高鐵會展從9970元/㎡升至10800元/㎡

……

雖然跟其他一二線都會的房價相比另有一定差距，但這種差距正在縮小。

長沙的房價漲幅在此前幾年被嚴(yán)重壓制，最近幾個月不停被刷新最高限價，這種反差讓長沙人倍感恐慌。

岳陽人菜菜計劃在長沙買房，但她還差1年才氣擁有購房資格?？吹阶罱L沙各個片區(qū)的漲幅云云大，她憂郁這會動員周邊以及長沙原有樓盤價錢上漲，購房壓力驟增。

終究，價錢洼地不會永遠(yuǎn)存在，只有短暫的、相對的洼地。

長沙這個房價洼地、剛需圣城，最終都會被填平。