淘寶網(wǎng)賺錢(qián)項(xiàng)目,囤地之王李嘉誠(chéng)：捂盤(pán)最長(zhǎng)達(dá)25年，還剩50塊地可賣(mài)

摘要： 每個(gè)地產(chǎn)投資者，都聽(tīng)過(guò)李嘉誠(chéng)的經(jīng)典名言：“決議房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三照樣地段?！比欢麤](méi)有明說(shuō)的是，在地段的基礎(chǔ)上，時(shí)間才是財(cái)富增值的真正神器。地產(chǎn)商若何行...

每個(gè)地產(chǎn)投資者，都聽(tīng)過(guò)李嘉誠(chéng)的經(jīng)典名言：

“決議房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三照樣地段?！?/span>

然而他沒(méi)有明說(shuō)的是，在地段的基礎(chǔ)上，時(shí)間才是財(cái)富增值的真正神器。

地產(chǎn)商若何行使時(shí)間？在他這里，直接翻譯即是——捂盤(pán)、捂盤(pán)、捂盤(pán)。

這些天，李嘉誠(chéng)成都項(xiàng)目捂盤(pán)的事，在社會(huì)上炸開(kāi)了鍋。

不外，鍋可不止成都這一個(gè)。李嘉誠(chéng)囤地不開(kāi)發(fā)的行為，在內(nèi)地早已遍地開(kāi)花。包羅北京、上海、廣州、重慶、惠州、東莞、中山等。憑據(jù)金角財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)團(tuán)體及和記黃埔在內(nèi)地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，極具代表性的十多個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)時(shí)間全都跨越10年。

其中，囤地捂盤(pán)最長(zhǎng)的廣州黃埔御湖名邸，25年已往了，項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完。

囤地等升值，似乎是李嘉誠(chéng)在內(nèi)地近30年來(lái)承襲的謀劃理念。

捂盤(pán)多了，也是可以成超人的。

李嘉誠(chéng)被拉黑

李嘉誠(chéng)應(yīng)該早就想到，自己有一天會(huì)被成都拉黑。

9月23日，成都高新區(qū)財(cái)政金融局宣布了一則關(guān)于和記黃埔地產(chǎn)成都公司的函，稱(chēng)因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤(pán)行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)生長(zhǎng)，經(jīng)研究，克制高新區(qū)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司及其項(xiàng)目公司提供新增融資、貸款、克制高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司舉行重大資產(chǎn)重組提供輔助。

翻譯一下就是：你，李嘉誠(chéng)，買(mǎi)了我的地，又不開(kāi)發(fā)，擾亂我的市場(chǎng)，我生氣了。現(xiàn)在，我要拉黑你，不借你錢(qián)、不給你融資，讓你在這里斷糧。

李嘉誠(chéng)固然是不怕的。由于他在成都高新區(qū)的項(xiàng)目，在這之前就已經(jīng)賣(mài)掉了。

7月23日，長(zhǎng)實(shí)團(tuán)體將旗下持有的南城都匯項(xiàng)目打包出售給禹州團(tuán)體，買(mǎi)賣(mài)總額為10.12億美元，折合人民幣約71億元。

光是這一個(gè)項(xiàng)目，長(zhǎng)實(shí)就可獲得38.11億港元的收益，這筆收入相當(dāng)于查長(zhǎng)實(shí)團(tuán)體去年焦點(diǎn)利潤(rùn)約13%。

賣(mài)一個(gè)項(xiàng)目孝敬整年13%的利潤(rùn)，錢(qián)來(lái)得容不容易？

異常容易。這簡(jiǎn)直是空手套白狼的典型。

這塊地是李嘉誠(chéng)在2004年花了21.35億拿的，首富一脫手，直接把這塊地作育成了那時(shí)的地王。這塊地就是現(xiàn)在的南城都匯項(xiàng)目。

當(dāng)初買(mǎi)地的時(shí)刻，內(nèi)地房?jī)r(jià)還沒(méi)騰飛，李嘉誠(chéng)的拿地價(jià)只有1030元/平方米。只管那時(shí)算高價(jià)，但16年已往，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)早已飛漲。

現(xiàn)在成都樓面價(jià)已經(jīng)拉高至2萬(wàn)時(shí)代，南城都匯所在的高新區(qū)新川板塊樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)20700元/平方米。漲幅靠近20倍，平均每年的漲幅就差不多靠近125%?，F(xiàn)在另有哪家房企能做到這樣的資產(chǎn)增值率？

2004年至今，南城都匯龜速銷(xiāo)售6期，已售出16503套屋子，總價(jià)約180億。剩余7、8兩期6750套屋子，一直未對(duì)外銷(xiāo)售，已是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，現(xiàn)在一次性出售贏利38億。

21.35億，16年時(shí)間翻了232%，變成了71億，利潤(rùn)另有38億。

什么叫價(jià)值投資？這才是價(jià)值投資，巴菲特來(lái)了也只能心悅誠(chéng)服。難怪都說(shuō)地產(chǎn)暴利。

可在商言商，開(kāi)發(fā)商賣(mài)一個(gè)項(xiàng)目自己很正常，可以買(mǎi)固然也就可以賣(mài)，成都高新區(qū)為何云云生氣？

問(wèn)題的要害不是李嘉誠(chéng)賣(mài)了一個(gè)項(xiàng)目，而是在經(jīng)過(guò)了16年的開(kāi)發(fā)之后，這塊地現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)發(fā)完。而李嘉誠(chéng)，則拍拍屁股走人了。

當(dāng)初成都把地賣(mài)給你，可不是為了讓你轉(zhuǎn)手賺差價(jià)的啊——這，才是成都生氣真實(shí)緣故原由。

但首富想必也是不會(huì)在乎的。

2004年，已經(jīng)76歲的李嘉誠(chéng)，才剛當(dāng)了4年首富。這年6月，他去汕頭大學(xué)給畢業(yè)生們做演講，看著臺(tái)下年輕的面貌，他問(wèn)他們：當(dāng)你們夢(mèng)想偉大樂(lè)成的時(shí)刻，你有沒(méi)有耐勞的準(zhǔn)備？

不知道臺(tái)下的畢業(yè)生心中作何感想。現(xiàn)在看來(lái)，首富的賺錢(qián)之路，早就不需要耐勞的準(zhǔn)備了。

只需要兩個(gè)步驟：買(mǎi)一塊地，十幾年后再賣(mài)掉。

把這個(gè)財(cái)富密碼無(wú)限復(fù)制，就可以成就一個(gè)前無(wú)古人的華人首富。

是的，捂地捂盤(pán)的行為，并不只是成都這一個(gè)盤(pán)，而是在海內(nèi)其他城市遍地開(kāi)花。

怪異的生財(cái)之道

李嘉誠(chéng)登頂華人首富的路，就是這樣鋪出來(lái)的。

專(zhuān)業(yè)一點(diǎn)說(shuō)，李嘉誠(chéng)的財(cái)富密碼，叫做“捂地”，就是開(kāi)發(fā)商拿著手里的地塊不賣(mài)，就等著地價(jià)一個(gè)勁的上漲，價(jià)錢(qián)高了之后，賣(mài)脫手里的地塊。

這種路數(shù)，李嘉誠(chéng)早就在香港屢試不爽，來(lái)到內(nèi)地之后，更是如魚(yú)得水。

只管開(kāi)發(fā)商捂地的行為一直以來(lái)都被羈系部門(mén)所襲擊。

國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知中就有劃定：土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新放置使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)接納改變用途、等價(jià)置換、放置暫且使用、納入政府貯備等途徑實(shí)時(shí)處置、充分行使。土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

2010年，國(guó)土資源部宣布的《國(guó)土資源部關(guān)于貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知>的通知》中提到，嚴(yán)酷執(zhí)行每宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不跨越三年的劃定。嚴(yán)酷條約治理，防止發(fā)生新的閑置土地，提防開(kāi)發(fā)企業(yè)“圈占”土地。

2012年國(guó)土資源部出臺(tái)《閑置土地處置設(shè)施》劃定：“未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的，根據(jù)土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)?！?/strong>

可以看出，國(guó)家對(duì)于開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、捂地的行為襲擊實(shí)屬?lài)?yán)肅，然則，云云嚴(yán)酷羈系之下，李嘉誠(chéng)家族旗下企業(yè)，仍然能夠“慢周轉(zhuǎn)”，通過(guò)土地升值而不是賣(mài)屋子來(lái)賺取財(cái)富，緣故原由何在？

隱秘就在于，李嘉誠(chéng)旗下的公司并不是沒(méi)有開(kāi)發(fā)。

只要開(kāi)發(fā)了一點(diǎn)，剩下的逐步動(dòng)，政府部門(mén)就沒(méi)有理由收回土地。你拿他沒(méi)設(shè)施。

而李嘉誠(chéng)，也就有了足夠的時(shí)間守候土地升值后，轉(zhuǎn)手賣(mài)掉。

從2013年至今，七年時(shí)間里李嘉誠(chéng)頻仍出售內(nèi)地的地產(chǎn)項(xiàng)目。賣(mài)掉的地從北京到上海，再到廣州，從大連到南京，再到重慶、成都……

2015年，瞭望智庫(kù)揭曉一篇文章《別讓李嘉誠(chéng)跑了》，其靠山就是李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)在內(nèi)地大肆拋售，傳言稱(chēng)其要從內(nèi)地撤資。

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現(xiàn)在看來(lái)，人人可能誤會(huì)了李超人。人家未必想要馬上撤資，只是作為一個(gè)田主，在經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的守候之后，終于到了收獲的季節(jié)。

但他的收獲不是像其余房企。其他房企像是農(nóng)民，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，屋子就像是土地上長(zhǎng)出的麥子，他們賣(mài)的是長(zhǎng)出來(lái)的這些麥子。李嘉誠(chéng)就不一樣了，他把土地自己，看成麥子。

好比長(zhǎng)實(shí)進(jìn)入廣州之后的第一個(gè)高端商住項(xiàng)目，也是2013年以來(lái)賣(mài)掉的第一個(gè)項(xiàng)目，廣州西城都薈。

這塊地的拿地時(shí)間是1994年，那時(shí)，歷史的車(chē)輪駛到了攻堅(jiān)要害路口，這一年，中國(guó)住房制度改革進(jìn)入新階段，屋子變成了真正意義上的商品。這一年，“恒大”這個(gè)名字還沒(méi)泛起，許家印剛剛從深圳來(lái)到廣州，自己下海干起了房地產(chǎn)。

這個(gè)外行人還在房地產(chǎn)的大門(mén)外試探的時(shí)刻，李嘉誠(chéng)功成名就，已是廣州當(dāng)?shù)卣淖腺e。

西城都薈項(xiàng)目位于廣州黃沙，自從1994年被和記黃埔拿下之后，棄捐了近11年之久，直到2005年11月，才最先動(dòng)工建設(shè)逸翠灣項(xiàng)目。

若是這塊地在許家印手中，他絕對(duì)不會(huì)讓它白白風(fēng)吹日曬這么多年。

但首富的眼光還不是這些厥后者能比的。

 把一塊地開(kāi)發(fā)到天荒地老

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)新的區(qū)域往往是無(wú)人消費(fèi)、也沒(méi)有響應(yīng)配套的，第一個(gè)拿地和開(kāi)發(fā)的企業(yè)，不僅需要做的前期工作異常之多，即便開(kāi)發(fā)了，往往也賣(mài)不上高價(jià)。

但最后一個(gè)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，則可以采眾家之所長(zhǎng)，隨便跨越前面的所有項(xiàng)目。

李嘉誠(chéng)則更絕，他常常是第一個(gè)拿地、最后一個(gè)開(kāi)發(fā)。

和記黃埔拿地時(shí)，廣州地鐵一號(hào)線(xiàn)還在計(jì)劃之中，一切計(jì)劃都只存在于紙上，貿(mào)然開(kāi)發(fā)，萬(wàn)一政策更改，開(kāi)發(fā)商或許就會(huì)面臨損失。1999年6月，廣州地鐵一號(hào)線(xiàn)正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。又過(guò)了6年，李嘉誠(chéng)才最先著手開(kāi)發(fā)。

等到2008年逸翠灣項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，價(jià)錢(qián)已經(jīng)高達(dá)12000元/㎡。

對(duì)于那時(shí)的廣州而言，這個(gè)價(jià)錢(qián)已經(jīng)不廉價(jià)了?？梢?jiàn)，李嘉誠(chéng)才是真正的和時(shí)間做同伙

時(shí)間，才是李嘉誠(chéng)財(cái)富增值的利器。

住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完了之后，作為商業(yè)配套的西城都薈則希望緩慢，直到2012年底才開(kāi)業(yè)。然而，開(kāi)業(yè)第二年和記黃埔就將其以5.78億元的價(jià)錢(qián)轉(zhuǎn)讓給基匯資源及摩根士丹利房地產(chǎn)基金，從而順?biāo)烀撋怼?/span>

從那之后，李嘉誠(chéng)開(kāi)啟了內(nèi)地賣(mài)賣(mài)賣(mài)的旅途。

而2020年以來(lái)，長(zhǎng)實(shí)以及和記黃埔旗下項(xiàng)目，已有多處傳出即將出售的聽(tīng)說(shuō)。

早前，還曾傳出長(zhǎng)實(shí)試圖出售其在北京和上海的兩處項(xiàng)目。分別是北京市朝陽(yáng)區(qū)逸翠園二期項(xiàng)目和上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項(xiàng)目。

逸翠園項(xiàng)目是和記黃埔2001年拿的地，整體用度約7億元，項(xiàng)目一期已經(jīng)在2005年開(kāi)盤(pán)，到現(xiàn)在為止售罄，然則15年已往了，二期項(xiàng)目仍然遙遙無(wú)期。

然而，這個(gè)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已經(jīng)由最初拿地時(shí)的折合樓面價(jià)約1750元/平方米，漲到現(xiàn)在的約84085元/平方米。漲了47倍！

上海普陀項(xiàng)目也是云云。2006年底，長(zhǎng)實(shí)以底價(jià)22億元競(jìng)得，那時(shí)平均樓面價(jià)僅3055元/平方米，現(xiàn)在，該項(xiàng)目扔未作出售，該項(xiàng)目的估值已經(jīng)靠近200億。升值8倍！

這兩個(gè)項(xiàng)目打包一共500億?？梢韵胍?jiàn)，若是這兩個(gè)項(xiàng)目一旦出售，李嘉誠(chéng)的錢(qián)包又要更鼓一點(diǎn)。

這7年來(lái)，李嘉誠(chéng)從內(nèi)地和香港套現(xiàn)跨越2500億元。若是京滬這兩處物業(yè)被賣(mài)掉，這個(gè)數(shù)字也許就得上升到3000億。

這幾塊地，無(wú)一例外，全都是拿地時(shí)間異常早，持有時(shí)間異常長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅異常高。

祖師爺照樣祖師爺，站著就把錢(qián)掙了，基本不需要費(fèi)盡心思地搞開(kāi)發(fā)，搞得自己一臉灰。

被李嘉誠(chéng)拿到手的地，往往就會(huì)一朝飛升，擁有了長(zhǎng)長(zhǎng)久久的壽命，可以自由自在地曬太陽(yáng)。

只要給李嘉誠(chéng)足夠的時(shí)間，理論上來(lái)說(shuō)，他有可能把一塊地開(kāi)發(fā)到天荒地老。

剩余50塊地，至少還能賣(mài)10年

這幾年，李嘉誠(chéng)總是被嫌疑要從內(nèi)地撤資，而長(zhǎng)實(shí)和和記黃埔又從不認(rèn)可。

今年在傳出將要出售內(nèi)地物業(yè)的新聞后，李嘉誠(chéng)家族又出來(lái)辟謠，說(shuō)自己在內(nèi)地另有50多個(gè)項(xiàng)目，不會(huì)撤資。

金角財(cái)經(jīng)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)實(shí)官網(wǎng)上，其宣布了現(xiàn)在的地產(chǎn)項(xiàng)目狀態(tài)。

在經(jīng)過(guò)了7年來(lái)的賣(mài)賣(mài)賣(mài)之后，長(zhǎng)實(shí)團(tuán)體在內(nèi)地現(xiàn)在簡(jiǎn)直另有約50個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。不僅云云，2020年，他們另有10個(gè)物業(yè)將要完成建設(shè)。

好比，位于廣州黃埔區(qū)的御湖名邸，第3期；位于上海的高逸尚城，第2期標(biāo)段3、第3期標(biāo)段2及第4期標(biāo)段2，另有重慶南岸區(qū)楊家山片區(qū)的御峰14號(hào)地塊（第十四棟）……

這些漫衍在廣州、上海、重慶、惠州、東莞、中山的地產(chǎn)項(xiàng)目，險(xiǎn)些全部都標(biāo)明晰，完成的只是其中的某一期，甚至是某一棟。

換句話(huà)說(shuō)，這些項(xiàng)目，距離正式建設(shè)完成，另有著很長(zhǎng)的距離。

御湖名邸就是這樣的一個(gè)“長(zhǎng)壽”項(xiàng)目。

1995年，李嘉誠(chéng)繼在廣州黃沙拿地之后，又在黃埔區(qū)拿下了一塊地，厥后開(kāi)發(fā)了御湖名邸。

然而，25年時(shí)間已往了，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)發(fā)完。其中有些物業(yè)是今年才拿到預(yù)售證的。

在廣州增城，李嘉誠(chéng)家族還于2005年12月拿下一塊地，用以開(kāi)發(fā)逸翠莊園項(xiàng)目。花了15年時(shí)間去建設(shè)，部門(mén)物業(yè)是2019年9月方完工，到2020年才領(lǐng)取預(yù)售證。

李嘉誠(chéng)不急。和成都的南城都匯項(xiàng)目一樣，李嘉誠(chéng)在這里賺的錢(qián)，并不完全是屋子，更主要的，照樣土地增值

而且，長(zhǎng)實(shí)以及和記黃埔的現(xiàn)金流相比內(nèi)地企業(yè)要加倍豐裕。內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，大多是通過(guò)地塊抵押獲得貸款，用貸款繳納土地出讓金，然后迅速開(kāi)發(fā)、出售以回籠資金，一部門(mén)用來(lái)還貸款，一部門(mén)用來(lái)繼續(xù)買(mǎi)地，云云循環(huán)往復(fù)。

李嘉誠(chéng)豐盛的家底，讓他們即即是持有大量土地也毫無(wú)壓力。更何況，昔時(shí)李嘉誠(chéng)買(mǎi)地的時(shí)刻，內(nèi)地對(duì)于這個(gè)華人首富照樣很給體面的，通過(guò)一定的政策傾斜后，這些地的地價(jià)對(duì)他來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是白菜價(jià)。

李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)項(xiàng)目跟他本人一樣，超長(zhǎng)待機(jī)，耗得起。

若是根據(jù)他們這樣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，一個(gè)項(xiàng)目花幾年時(shí)間才建一棟樓，或許等到李嘉誠(chéng)的孫輩們掌權(quán)了，這些地都還沒(méi)開(kāi)發(fā)完。

固然，更大的可能是，在那之前，他們已經(jīng)把地都賣(mài)出去了。50個(gè)項(xiàng)目，就算一年賣(mài)一個(gè)，也足夠賣(mài)10年了。

到時(shí)刻，李嘉誠(chéng)若是還健在就應(yīng)該102歲了——和他的地產(chǎn)項(xiàng)目一樣長(zhǎng)壽。