網(wǎng)賺新手學(xué)習(xí)網(wǎng)賺項目,千億龍光背后的三大邏輯

摘要： 引 言憑據(jù)《2019年1-12月中國典型房企銷售金額TOP200排行榜》，2019年龍光地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額1155.6億元，超額完成整年850億的權(quán)益銷售目的，成功邁入千億房企行列。...

引 言

憑據(jù)《2019年1-12月中國典型房企銷售金額TOP200排行榜》，2019年龍光地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額1155.6億元，超額完成整年850億的權(quán)益銷售目的，成功邁入千億房企行列。龍光地產(chǎn)自2015年以來，實現(xiàn)了業(yè)績的快速增進(jìn)，近5年業(yè)績復(fù)合增進(jìn)率靠近50%。

2019年，天下房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)到達(dá)了620次，再次刷新了歷史紀(jì)錄。風(fēng)雨突變的一年，在虎踞龍盤的廣東省，龍光地產(chǎn)逆勢而上，背后邏輯值得研究。

目錄：

一、區(qū)域深耕戰(zhàn)略

二、都會更新發(fā)力

三、財政穩(wěn)健優(yōu)異

1、盈利水平領(lǐng)跑行業(yè)

2、信用評級提升，融資成本較低

3、短期償債無壓力，凈欠債率水平較低

一、區(qū)域深耕戰(zhàn)略

與不少房企追求天下化迅猛擴(kuò)張差別，龍光地產(chǎn)一直高度聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)的“兵家之地”粵港澳大灣區(qū)。

1996年龍光地產(chǎn)在汕頭建立，2003年進(jìn)軍深圳，2007年龍光突入廣州、惠州、中山以及珠海等地，加速珠三角結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略。2019年，龍光已經(jīng)實現(xiàn)了粵港澳大灣區(qū)“9+2”都會群全籠罩，高度滲透到深圳、廣州、佛山、中山、珠海、惠州、東莞等粵港澳大灣區(qū)焦點都會，深化區(qū)域深耕的精細(xì)化生長戰(zhàn)略。停止到2019年上半年，龍光天下總貨值高達(dá)7500億，其中粵港澳大灣區(qū)貨值有6100億，占比到達(dá)81%。

而在灣區(qū)都會中，龍光異?？粗卮缤链缃鸬纳钲冢灾劣谠谏钲谥刭Y拿下多幅地塊，收獲豐盛。2014年龍光在市場低谷斥資46.8億拿下龍華項目，引刊行業(yè)關(guān)注。2015年深圳市場快速升溫，當(dāng)龍華項目玖龍璽一期推出時，均價已經(jīng)到達(dá)55000元/平米，時隔不到兩月，二期均價到達(dá)60000萬/平米，2015年至2018年間，玖龍璽項目陸續(xù)為龍光貢獻(xiàn)了36億元、75.5億元、10.58億元、29.97億元。

隨后龍光陸續(xù)斥資112.5億、140.6億、65.85億拿下深圳龍華紅山地塊、深圳灼爍新區(qū)地塊、龍華民治地塊，繼續(xù)重倉深圳，這些項目全部是地鐵物業(yè)。停止2019上半年，龍光在深圳總貨值超1800億，臨深區(qū)域貨值1566億，合計3370億，占大灣區(qū)總貨值的56%。

事實上，龍光在深耕灣區(qū)的同時，也逐漸加大其他高價值區(qū)域的結(jié)構(gòu)來獲取更多生長空間。對于灣區(qū)外圍，龍光將眼光聚焦在環(huán)滬一小時都市圈、成渝都市圈及北部灣都會群。

中國“最佳”商業(yè)模式，反而被自己最大的優(yōu)勢坑死

在長三角一體化快速生長的靠山下，環(huán)滬區(qū)域自然成為高價值區(qū)域，在眾多環(huán)滬區(qū)域中，嘉興又是其中受利最大的都會之一，而嘉善又是嘉興中距離上海最近，也是此次長三角一體化示范區(qū)中的一員，可以說嘉善是環(huán)滬區(qū)域中異常主要的區(qū)域之一。

2018年5月龍光已計劃結(jié)構(gòu)嘉善，一年半的時間內(nèi)拿下七幅嘉善地塊，總投資金額超40億，樂成結(jié)構(gòu)環(huán)滬高地。

而南寧，是龍光早就建立了領(lǐng)跑優(yōu)勢，2016年來，隨著南寧市場不停走強，龍光在南寧的業(yè)績也格外亮眼，2019年上半年南寧銷售126億，業(yè)績占比近28%。在此靠山下，龍光也最先加大南寧的投資，2019年投資金額高達(dá)76.56億元，同比增進(jìn)134%。2019年，龍光在南寧市場繼續(xù)以顯著優(yōu)勢，連任銷售金額和銷售面積雙冠軍。

二、都會更新發(fā)力

龍光地產(chǎn)管理層以為，都會更新類項目占用資金少、利潤高，是彌補土地儲備的主要泉源。自2016年下半年最先，龍光地產(chǎn)便將舊改作為拿地的主要方式之一，同年便拿下了寶安塘尾匯利五金廠、新興紙業(yè)廠區(qū)、福田向福倉儲大廈等更新項目。停止2019年6月30日，龍光地產(chǎn)在10個都會拓展了共計62個都會更新項目，可轉(zhuǎn)化土儲面積1877萬平方米，貨值跨越3250億元。

從項目區(qū)域漫衍上看，龍光地產(chǎn)的都會更新項目90%以上位于粵港澳大灣區(qū)，在項目革新性子上，有2600億元貨值結(jié)構(gòu)在深圳、惠州、東莞、珠海等可自主革新的都會，占比達(dá)80%，轉(zhuǎn)化能力較強，如珠海的玖龍匯以及佛山的禪城綠島湖項目，從拿地到入市銷售僅用了一年半時間。

2019年上半年都會更新營業(yè)為龍光地產(chǎn)貢獻(xiàn)了焦點凈利潤18億元，未來幾年，龍光地產(chǎn)還會有多個孵化中的都會更新項目可轉(zhuǎn)化為銷售，成為其新的利潤增進(jìn)點。

三、財政穩(wěn)健優(yōu)異

1、盈利水平領(lǐng)跑行業(yè)

龍光地產(chǎn)2017年提出“未來三到五年成為粵港澳大灣區(qū)龍頭房企，焦點利潤要進(jìn)入行業(yè)前十”的目的，從近兩年利潤顯示來看，龍光具備優(yōu)越的盈利能力。

2019年上半年，公司的毛利潤為93.9億元，凈利潤為52.9億元，毛利潤率和凈利潤率分別為34.8%、19.6%，其盈利水平高于行業(yè)內(nèi)多個規(guī)模是其兩倍以上的房企。

2、信用評級提升，融資成本較低

2019年8月、9月，標(biāo)普和惠譽分別將龍光地產(chǎn)的信用評級上升至“BB”，展望穩(wěn)固。其盈利能力和穩(wěn)健的財政狀況得到了資本市場的認(rèn)可。財政穩(wěn)健，助力龍光低成本融資。2019上半年，龍光平均融資成本為6.1%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。今年1月6日，龍光樂成刊行2020年首期公司債券，刊行規(guī)模為人民幣10億元，債券為期五年，票面年利率為4.8%，創(chuàng)下公司近三年發(fā)債利率最低紀(jì)錄；1月8日，公司又完成刊行3億美元2025年到期優(yōu)先票據(jù)，票面年利率5.75%，創(chuàng)下近期民營內(nèi)房股同評級債券刊行利率最低紀(jì)錄。龍光地產(chǎn)的融資成本之低，在民營房企中顯示頗為搶眼。

3、短期償債無壓力，凈欠債率水平較低

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，龍光地產(chǎn)始終堅持審慎的財政計謀，致力于維持穩(wěn)健的債務(wù)水平。停止到2019年6月尾，龍光地產(chǎn)在手現(xiàn)金為383.1億元，現(xiàn)金短債比超2倍，貨幣資金完全籠罩短期有息欠債，短期內(nèi)無償債壓力。公司的凈欠債率為65.4%，與2018年YH50的平均欠債率相比，公司的杠桿率處于較低位置。