趙麗穎代言最火網(wǎng)賺項(xiàng)目,世茂完成“世紀(jì)大并購”，收并購浪潮下企業(yè)若何應(yīng)對？

摘要： 引 言1月13日下晝，世茂團(tuán)體與福晟團(tuán)體品牌團(tuán)結(jié)公布會于福州世茂洲際旅店舉行。世茂團(tuán)體此次收購福晟團(tuán)體的87個項(xiàng)目，成為2020年首個大型收并購事宜，甚至被稱為“世紀(jì)大并購”。世茂...

引 言

1月13日下晝，世茂團(tuán)體與福晟團(tuán)體品牌團(tuán)結(jié)公布會于福州世茂洲際旅店舉行。世茂團(tuán)體此次收購福晟團(tuán)體的87個項(xiàng)目，成為2020年首個大型收并購事宜，甚至被稱為“世紀(jì)大并購”。世茂依附什么樣的實(shí)力完成了這樣一件“世紀(jì)大單”？收并購浪潮下又給企業(yè)帶來怎樣的啟示？我們來逐一剖析。

目錄：

一、“大魚吃大魚”時代來臨，收并購磨練房企實(shí)力

二、世茂重回榜單前十，高速增進(jìn)下財政仍然穩(wěn)健

三、收并購浪潮來襲，企業(yè)應(yīng)注重四個聚焦

一、“大魚吃大魚”時代來臨，

收并購磨練房企實(shí)力 

世茂房地產(chǎn)此次收購福晟團(tuán)體87個項(xiàng)目，以最大股東的身份操盤所收購項(xiàng)目。已往的收并購案例主要是由全國性房企重組地方性中小企業(yè)，并購雙方在銷售額和資產(chǎn)量上差距顯著，總體出現(xiàn)的仍是“大魚吃小魚”的局勢。但本次買賣可以用“大魚吃大魚”來形容，憑據(jù)億翰智庫《2019年1-12月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》，世茂房地產(chǎn)位居前十，而被收購方福晟團(tuán)體位列TOP56，銷售規(guī)模超600億元。房地產(chǎn)行業(yè)由高速生長時期進(jìn)入橫盤期，加之2019年融資羈系政策收緊，眾多房企所面臨的生計壓力史無前例，而世茂房地產(chǎn)作為實(shí)力雄厚的頭部房企顯然抓住了這一波收并購機(jī)遇。

此次收購由世茂房地產(chǎn)旗下世茂海峽主導(dǎo)完成。近兩年，世茂房地產(chǎn)的大多數(shù)收并購，多由世茂海峽完成。2018年，世茂海峽陸續(xù)收購了泰禾團(tuán)體、粵泰股份、明發(fā)團(tuán)體等多家房企的資產(chǎn)包，累計金額近200億元。世茂海峽在世茂房地產(chǎn)近兩年的快速生長中發(fā)揮著舉足輕重的作用。2019年世茂海峽業(yè)績貢獻(xiàn)率超40%，其中福建區(qū)域業(yè)績貢獻(xiàn)率超30%。另外，世茂海峽現(xiàn)在代管世茂華南區(qū)域。

此次收購所涉及項(xiàng)目位于福晟所有結(jié)構(gòu)區(qū)域，主要漫衍在廣東和福建。停止2019年6月30日，世茂房地產(chǎn)擁有可售貨值約10500億元，其中粵港澳大灣區(qū)占比24.8%，僅次于長三角地區(qū)。此次收購?fù)瓿珊?，世茂房地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)的結(jié)構(gòu)將加倍厚實(shí)。在大灣區(qū)計劃利好下，土地儲備擴(kuò)充及區(qū)域結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將為企業(yè)生長提供更多動力。與此同時，大灣區(qū)作為眾多頭部房企大本營，競爭猛烈，并有眾多外來房企涌入，世茂房地產(chǎn)仍將面臨猛烈的市場競爭。

同時，福晟團(tuán)體在粵港澳大灣區(qū)擁有建筑面積達(dá)1000萬平米的舊改項(xiàng)目，將把廣州南沙和荔灣、東莞、深圳等地的舊改項(xiàng)目交由世茂房地產(chǎn)操盤謀劃。一方面，舊改項(xiàng)目一樣平?？赏ㄟ^一二級聯(lián)動開發(fā)、一級開發(fā)和住房銷售實(shí)現(xiàn)利潤，相較于一樣平常物業(yè)開發(fā)而言盈利能力更強(qiáng)，舊改項(xiàng)目的納入將為世茂房地產(chǎn)未來的利潤結(jié)轉(zhuǎn)提供保障。但另一方面，舊改項(xiàng)目涉及的利益主體較多，開發(fā)周期較長，對世茂房地產(chǎn)的舊改操盤能力有一定的磨練。 

近年來，世茂房地產(chǎn)在收并購方面延續(xù)發(fā)力。2019年上半年，世茂房地產(chǎn)新增土地儲備1412萬平米，按金額來看，通過收并購方式取得的新增土地儲備占比約60%，較2018年提升了37個百分點(diǎn)。從拿地成本來看，收并購獲取的土地成本遠(yuǎn)低于招拍掛等方式。憑據(jù)億翰智庫監(jiān)測，2018年世茂房地產(chǎn)通過收并購獲取的土地成本僅為849.5元/平米，而2019年進(jìn)一步降低至410.2元/平米，極低的土地成本為世茂房地產(chǎn)的業(yè)績提供了較多的盈利空間。

二、世茂重回榜單前十，

高速增進(jìn)下財政仍然穩(wěn)健

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2019年，世茂房地產(chǎn)以2600.7億元的銷售金額回歸行業(yè)排名TOP10。經(jīng)由兩年的蟄伏，世茂房地產(chǎn)在2017年突破千億，2018年逼近前十，2019年繼續(xù)高歌猛進(jìn)，重回前十陣營。

2019年世茂房地產(chǎn)銷售金額同比增速達(dá)48%，在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的當(dāng)下，世茂房地產(chǎn)仍能保持較高的增進(jìn)速率，重回前十實(shí)至名歸！不僅如此，在億翰智庫2019年地產(chǎn)十大贏家評選中，世茂房地產(chǎn)以“贏在‘變化’”位列其中。

某種程度上，“收并購”助力了世茂房地產(chǎn)的加速，使其榮登新一屆“并購?fù)酢?，作為曾?jīng)的十強(qiáng)選手，世茂的回歸也是情理之中。

另一方面，高歌猛進(jìn)下的世茂房地產(chǎn)各項(xiàng)財政指標(biāo)依然穩(wěn)健。首先，世茂房地產(chǎn)擁有豐裕的貨幣資金。停止2019年6月尾，世茂房地產(chǎn)持有貨幣資金522.34億元，較2018年同期增添45%。豐裕的資金下短期流動性優(yōu)越，2019年上半年現(xiàn)金短債比為1.6倍，在2019年上半年近四分之一房企貨幣資金無法籠罩短期欠債的行情下，世茂房地產(chǎn)顯示優(yōu)異。

其次，世茂房地產(chǎn)的財政杠桿處于合理水平。2019年上半年凈欠債率僅為59.6%,世茂房地產(chǎn)的凈欠債率常年保持在60%左右，遠(yuǎn)低于YH50房企的平均水平。對于高速增進(jìn)的世茂房地產(chǎn)而言，仍能將各項(xiàng)財政指標(biāo)保持穩(wěn)健水平，體現(xiàn)了世茂房地產(chǎn)較強(qiáng)的運(yùn)營能力和風(fēng)險管控能力。

三、收并購浪潮來襲，企業(yè)應(yīng)注重四個聚焦

隨著行業(yè)集中度的不停提升，行業(yè)頭部款式不停穩(wěn)固，2019年TOP30門檻值已超千億。與此同時，留給中小企業(yè)的機(jī)遇卻越來越少，而且地產(chǎn)行業(yè)的容錯度降低。本次買賣的被收購方，曾經(jīng)也是穩(wěn)健謀劃的典型，但在瞬息萬變的行情之下，延續(xù)踏空節(jié)奏，加上應(yīng)對失當(dāng)，最終釀下今日的苦果。

收并購浪潮來襲，也體現(xiàn)出當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)之艱難。對于進(jìn)入生長逆境的房企而言，或多或少有都有自身的緣故原由，但主要可分為三類：

第一種是過早、過分舉行多元化；

第二種是單邊能力過強(qiáng)但其他能力缺位的房企。好比投資能力強(qiáng)但運(yùn)營能力、營銷能力差，則會陷入高杠桿、高欠債、低周轉(zhuǎn)、低現(xiàn)金流的局勢而面臨風(fēng)險；

第三種是“賭性”太重的房企。在行業(yè)上行周期怎么樣做都是對的，但行業(yè)進(jìn)入震蕩通道的當(dāng)下，仍根據(jù)以往的頭腦行事則容易使企業(yè)陷入逆境。

對于企業(yè)來說，需做到四個聚焦才氣穿越周期和實(shí)現(xiàn)歷久的生長。

第一，聚焦現(xiàn)金流的平安，嚴(yán)酷把控欠債指標(biāo)。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，在政策調(diào)控較緊的當(dāng)下，尤其是融資端不停收緊，融資成本水漲船高，現(xiàn)金流更是注重之重。建議當(dāng)下企業(yè)確立以現(xiàn)金流為焦點(diǎn)的運(yùn)營系統(tǒng)，在團(tuán)體、區(qū)域、項(xiàng)目各層面臨現(xiàn)金流舉行全流程管控，尤其需要關(guān)注貨幣資金和短期欠債指標(biāo)，使欠債率處于可控水平。

第二，聚焦主業(yè)的強(qiáng)化，堅(jiān)守地產(chǎn)主業(yè)，適度投入地產(chǎn)相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)。2019年新城城鎮(zhèn)化建設(shè)明確提出一個百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化增進(jìn)要求，加之差別都會作廢或放寬了落戶限制，預(yù)計至少未來2-3年城鎮(zhèn)化速率仍能保持，基本置業(yè)需求仍在，住宅開發(fā)仍有增進(jìn)空間，堅(jiān)決不能放棄主業(yè)。在精進(jìn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，企業(yè)可連系自己基因和資源情形，適度投入部門地產(chǎn)相關(guān)的多元化營業(yè)作為歷久戰(zhàn)略，但一定要注意多元化的投入也要遵守聚焦原則，同時平衡好主業(yè)與其他營業(yè)的結(jié)構(gòu)關(guān)系。

第三，聚焦產(chǎn)物的雕琢，挖掘服務(wù)的價值。行業(yè)進(jìn)入橫盤期，隨著消費(fèi)者對產(chǎn)物的認(rèn)知增強(qiáng)，信息越來越透明，市場逐漸成為買方市場，產(chǎn)物端的競爭又成為房企角逐的主要陣地之一，好的產(chǎn)物不僅能為房企爭取更多的溢價，同時在資源獲取、追求互助、品牌效應(yīng)等方面都具有很大優(yōu)勢。未來房地產(chǎn)市場肯定是做存量，服務(wù)的比重會越來越大，因此企業(yè)要挖掘服務(wù)的價值，才氣為企業(yè)長足生長奠基基礎(chǔ)。

第四，聚焦資源的補(bǔ)位，通過互助構(gòu)建自我資源矩陣。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的競爭款式與以往大有差別，互助是當(dāng)下房企生計和競爭的主要形式，互助的本質(zhì)是優(yōu)勢交流，互助的目的是完善自我的資源矩陣。而資源矩陣大致可分為三類，第一個是要素矩陣，就包羅資金、土地等；第二個是能力矩陣，好比產(chǎn)物能力、運(yùn)營能力、服務(wù)能力等，通過與房企的互助學(xué)習(xí)來提升自己的能力；第三個是渠道矩陣，通過互助去擴(kuò)大自己的渠道，好比當(dāng)企業(yè)新進(jìn)入一個區(qū)域的時刻，與本土房企互助很可作為一個突破口，熟悉市場環(huán)境后，就能構(gòu)建自己在該區(qū)域的渠道系統(tǒng)。