怎么在微信上一天賺50塊錢,2019土地市場十宗“最”！【年度清點丨土地市場】

摘要： 1、“最賺錢”：2019土地出讓金收入最高的都會杭州是2019年天下各都會土地出讓金收入之最的都會，收入到達2295.7億元，跨越位居第二位的蘇州靠近600億元，同比增進11.3%...

1、“最賺錢”：

2019土地出讓金收入最高的都會

杭州是2019年天下各都會土地出讓金收入之最的都會，收入到達2295.7億元，跨越位居第二位的蘇州靠近600億元，同比增進11.3%，已經(jīng)延續(xù)兩年位居天下土地出讓金收入榜首。杭州之所以能夠成為土地市場上“最賺錢”的都會有兩個緣故原由：

第一，土地價值高，避險能力強。杭州作為焦點二線都會，經(jīng)濟水平較高，住民購置能力強，同時承接長三角地區(qū)其他都會資源，需求興旺從而動員土地增值。在行業(yè)周期下行時代，融資的收緊使房企彌補貨源更傾向結(jié)構(gòu)經(jīng)濟水平偏高、人口足夠的高能級都會，這些都會土地價值高，避險能力強，能夠大大削減房企投資翻車概率。

第二，需求足夠，成交同比收窄。杭州經(jīng)濟水平高，依賴內(nèi)生性增進就可以孕育出大量的需求，同時所處位置靠近上海，疊加人才新政措施，更易承接都會外部高端人才流入，增添需求。作為焦點二線都會，杭州受政策調(diào)控影響對照顯著，既泛起過萬人搖號的排場，也有成交探底的時期。2019整年，杭州成交量同比連續(xù)收窄，在需求不停增添，價錢穩(wěn)定增進的同時，房企爭相涌入，從而動員都會土地價錢上漲。

2、“最昂貴”：

土地成交均價最高的都會

當(dāng)一個都會同時知足經(jīng)濟水平高、基建設(shè)施蓬勃、科技創(chuàng)新能力強、人口凈流入增進等特點的情況下，那么這個都會大概率是焦點都市，地價、房價均處于天下前線。深圳即是2019年土地成交均價最高的都會，平均成交樓面價到達29751元/平米，當(dāng)之無愧“最昂貴”的都會。

在我們熟知的一線都會中，深圳青出于藍，GDP快速增進，科技創(chuàng)新能力在海內(nèi)壓倒一切，成為人才凈流入的重點都會。在此時代，房價不停提升，動員地價提高，而這種趨勢也出現(xiàn)不可逆征象。憑據(jù)一線都會已開發(fā)面積來看，深圳的建成區(qū)面積在四個都會中是最低的，但主要是都會面積自己較小，從開發(fā)比例來看，深圳已經(jīng)完成了49%，相比來講，北京、上海和廣州開發(fā)比例最高也僅為22%。未來，深圳雖然有較大的開發(fā)空間，然則可開發(fā)的規(guī)模有限，隨著連續(xù)的開發(fā)建設(shè)，土地資源稀缺性影響就愈發(fā)顯著，地價貴也就天經(jīng)地義。稀缺即價值。

3、“最破費”：

單日成交金額最高的都會

時間回到2019年6月24日，深圳當(dāng)天履歷了史詩級的土拍，2小時成交金額達224億元，成為單日成交金額最高的都會，這也是深圳寂靜了半年之后的最大手筆，同時這也是深圳2019年首次出讓宅地，也是繼2018年12月以后，深圳半年內(nèi)再次出讓宅地。最終，越秀、龍光、中海、電建、平安成為最大贏家，為這次史詩級土拍買單，這一日也成為了2019年深圳市場房企“最破費”的一日。

此次出讓宗地接納“單限雙競”的設(shè)施以掛牌方式出讓。即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。另外，出讓宗地建設(shè)通俗商品住房，競配建只租不售的人才住房，商品住宅限售3年。那么這些企業(yè)有多熱情呢，當(dāng)天介入競拍的房企到達80多家，且五宗地的拍賣都是在15分鐘內(nèi)所有住手叫價，轉(zhuǎn)向拍人才住房面積，甚至有的房企代表直接坐不住，不用號碼牌，直接喊價。主要緣故原由照樣深圳新增土地尤其是宅地供應(yīng)對照稀缺，新居成交量走高吸引企業(yè)不停涌入，使得這次集中拍賣宅地引起極高的關(guān)注。

4、“最田主”：

土地供應(yīng)最多的都會

2019年重慶依附供地6104萬平米，一舉奪得2019年“最田主”的都會，供地面積天下第一。然則相比土地供應(yīng)規(guī)模前十的都會，重慶并不是房企熱衷的區(qū)域，憑據(jù)成交面積/供應(yīng)面積比值來看，重慶是68.6%，位列前十都會中最低，但從成交面積的絕對值看，重慶成交的土地依然最多。

5、“最落寞”：

流拍數(shù)目最多的都會

買房租房，都別忽略這1點…

2019年土地流拍數(shù)目最多的都會是金華，土地流拍數(shù)目合計129宗，流拍率為18.1%，涉及的計劃建筑面積僅51.5萬平米，樓面價跨越4000元/平米，緊隨其后的是重慶、濟寧、濰坊和南陽等都會，房企在這類都會拿地意愿偏低，在市場趨冷的靠山下，逐漸撤離經(jīng)濟水平較低的中小都會，回歸一二線已經(jīng)成為事實。金華位于長三角地區(qū)的浙江區(qū)域，自己所處地區(qū)經(jīng)濟水平偏高，但金華自己的都會特點表現(xiàn)為“縣強市弱”，難以形成都會焦點，因此整個市場并不像浙江其他地級市的熱度高，從而造成金華成為2019年“最落寞”的都會。

6、“最失望”：

流拍規(guī)模最大的都會

雖說金華是流拍數(shù)目最多的都會，然則由于地塊都對照小，流拍地塊的建面并不大，而流拍規(guī)模最大的都會當(dāng)屬重慶。2019年，重慶流拍地塊為60宗，僅次于金華，但流拍地塊計劃建面691.2萬平米，遠超其他都會。重慶土地流拍規(guī)模最大的緣故原由一方面是土地供應(yīng)較多，從而流拍響應(yīng)上行；另一方面是當(dāng)?shù)匦戮邮袌龀山涣空晏幱诘臀?，在需求不足的情況下，房企的拿地意愿就會降低，進而導(dǎo)致土地流拍規(guī)模增多。

7、“最吸引”：

土地成交量最高的區(qū)縣

2019年青島市黃島區(qū)，成交規(guī)模758.1萬平米，成交金額260.4億元，成為了2019年天下“最吸引”房企投資的區(qū)縣。黃島區(qū)又稱青島西海岸新區(qū)，是國家海陸統(tǒng)籌生長試驗區(qū)、國際高端海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、海洋經(jīng)濟國際合作示范區(qū)、國際航運樞紐、山東半島藍色經(jīng)濟先導(dǎo)區(qū)。

我們以為，黃島區(qū)之所以能夠成為成交量最高的區(qū)縣，主要緣故原由是一線都會中央城區(qū)土地資源有限，已經(jīng)很難有足夠的土地可以提供；而通俗三四線都會履歷了2017和2018年市場輪動影響之后，2019年成交下滑，而且這類都會無論經(jīng)濟或者產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對偏弱，最大的問題就是很難留住人口，尤其是人才，從而房企在此的投資力度較弱。而二線都會和強三線都會就成為企業(yè)主要的選擇，這些都會完善的基建工程、教育環(huán)境、產(chǎn)業(yè)入駐、人才新政不停吸引高端先進人才流入，從而短時間內(nèi)使都會需求增添，也是房企投資結(jié)構(gòu)的重點。

8、“最土豪”：

成交金額最高的地塊

前面我們披露了土地出讓金收入最多和成交均價最高的兩個都會，那么成交金額最高的地塊是出自這些都會嗎？謎底是一定的。

2019年7月30日，杭州上城區(qū)樂成出讓1宗土地，成交金額達97.9億元，由新世界生長拍得，土地樓面價24860元/平米，溢價率3.9%。這塊土地成交金額靠近百億，除了地塊面積的因素外，最主要的緣故原由是地塊處于杭州的中央城區(qū)，土地價值偏高，抗風(fēng)險能力強，新世界生長也一舉成為了2019年“最土豪”企業(yè)。

憑據(jù)通告，地塊毛坯房銷售均價上限不跨越63800元/平米，我們假設(shè)最終項目銷售均價是63000元/平米，房地比也僅為0.4，地塊利潤空間有所保障。除此之外，新世界生長作為商住一體的公司，在周邊確立阛阓能與住宅形成協(xié)同效應(yīng)，而且地塊位于中央城區(qū)，客流量足夠。

9、“最名貴”：

成交單價最高的地塊

土地成交單價最高的地塊往往位于焦點都會中的焦點地段，這些區(qū)域房價偏高，土地稀缺從而導(dǎo)致土地價錢偏高。這塊單價最高的土地就誕生于北京朝陽區(qū)，成交樓面價69542元/平米，高于四周樓盤限價，其中計劃建面4.3萬平米，成交金額30.2億元，溢價率23.3%，最終由恒基兆業(yè)摘得2019年“最名貴”的地塊。

這宗地塊被業(yè)內(nèi)人士贊譽為“孫河明珠”，同時，這也是2019年孫河板塊出讓的第一宗不限價宅地，也是孫河別墅區(qū)域內(nèi)倒數(shù)第二宗住宅供地。介入報名競拍企業(yè)合計10家，其中華潤/中糧、首創(chuàng)/招商以聯(lián)合體拿地方式報名，其余企業(yè)分別是保利、碧桂園、首開、龍湖、中海、中國平安、恒基兆業(yè)、 昆泰團體。經(jīng)由24輪猛烈競拍后，最終由港資房企恒基兆業(yè)以30.2億元成交。

憑據(jù)我們監(jiān)測，地塊周邊是高端項目集聚區(qū)，商品房項目預(yù)售均價在80000元/平米，少數(shù)雙拼、類獨棟產(chǎn)物，預(yù)售價錢最高到達100000元/平米。

10、“最熱門”：

舉牌次數(shù)最多的地塊