供應(yīng)與成交齊降，疫情事后，預(yù)期年中再迎成交熱潮丨地產(chǎn)防疫戰(zhàn)（土地篇）,網(wǎng)賺論壇評測

摘要： 一、土地供應(yīng)同環(huán)比周全下滑，疫情事后，土地供應(yīng)節(jié)奏有望加速2020年1月天下200城合計供應(yīng)計劃建筑面積24505.6萬平米，同、環(huán)比分別下行17%和56%。其中，一線都會1月土地...

一、土地供應(yīng)同環(huán)比周全下滑，

疫情事后，土地供應(yīng)節(jié)奏有望加速

2020年1月天下200城合計供應(yīng)計劃建筑面積24505.6萬平米，同、環(huán)比分別下行17%和56%。其中，一線都會1月土地供應(yīng)宗數(shù)44幅，涉及計劃建筑面積454.9萬平米，同比、環(huán)比分別下行6%、40%。

分都會來看，上海和廣州均推出17宗土地，計劃建筑面積分別為128.5、204.3萬平米；北京供應(yīng)土地10宗，涉及計劃建筑面積122.1萬平米；深圳本月無土地供應(yīng)。

焦點二線都會1月土地供應(yīng)數(shù)目107塊，涉及計劃建筑面積1215.8萬平米，同、環(huán)比分別下滑47%和75%。通俗二線都會1月土地供應(yīng)宗數(shù)284塊，涉及計劃建筑面積2495.5萬平米，同、環(huán)比分別下行42%和59%。三四線都會1月土地供應(yīng)宗數(shù)3439塊，涉及計劃建筑面積20339.5萬平米，同、環(huán)比分別下降9%和54%。

整體來看，1月土地供應(yīng)不達預(yù)期，同環(huán)比周全下行。我們以為有兩個緣故原由：

01

 第一

受春節(jié)假期和肺炎疫情雙重影響，經(jīng)濟活動基本住手，企業(yè)銷售阻滯、回款削減導(dǎo)致資金短缺，需求不足影響供應(yīng)削減。

02

 第二

肺炎疫情擴散超出預(yù)期，政府忙于應(yīng)對疫情防控事情，導(dǎo)致土地供應(yīng)削減。

短期來看，受疫情擴散影響，政府忙于防控事情，預(yù)期一季度土地供應(yīng)同比下降。

歷久來看，土地出讓金仍是政府財政收入的主要泉源，以是我們以為，當(dāng)疫情竣事后，政府有望恢復(fù)供應(yīng)，加速供地節(jié)奏；且房企阻滯的銷售預(yù)計將恢復(fù)，并加速資金回流，從而房企土地需求集中釋放，進一步促使土地供應(yīng)提升。

圖表①：2020年1月份土地供應(yīng)計劃建筑面積情形（萬平米）

資料泉源：億翰智庫

二、春節(jié)及疫情導(dǎo)致土地成交遇冷，

但對成交樓面價和溢價率影響有限

1.土地成交熱度遇冷，預(yù)期年中再迎成交熱潮

2020年1月，天下200城土地成交合計計劃建筑面積11604.1萬平米，同比、環(huán)比分別下降45%、66%。

受春節(jié)假期、肺炎疫情等多因素影響，各能級都會土地成交同環(huán)比周全下跌。

其中，一線都會1月土地成交計劃建筑面積261.0萬平米，同、環(huán)比分別下降24%和68%；

焦點二線都會1月土地成交計劃建筑面積1295.7萬平米，同、環(huán)比分別下行42%和67%；

通俗二線都會1月土地成交計劃建筑面積1804.8萬平米，同、環(huán)比分別下行38%和63%；

三四線都會1月土地成交計劃建筑面積8242.7萬平米，同比、環(huán)比分別下滑47%、66%。

整體來看，2020年頭土地市場成交熱度周全遇冷，但這要從時間線上來注釋。

在疫情擴散之前，也就是在1月的前半個月，土地市場迎來成交熱潮，天下200城延續(xù)三周的成交量跨越2900萬平米。這一時期，土地市場熱度上揚的緣故原由一部門在于2019年底，房企已經(jīng)就部門土地和政府聯(lián)系，2020年頭成交天經(jīng)地義；另一部門在于前半個月融資窗口期到來，房企資金流入從而增添土地的成交量。

然而好景不長，疫情擴散疊加春節(jié)放假影響，社會經(jīng)濟活動基本住手，政府忙于控制疫情，土地供應(yīng)削減；房企售樓部關(guān)閉、返鄉(xiāng)置業(yè)削減導(dǎo)致銷售基本處于零增進，回款削減，使企業(yè)面臨現(xiàn)金流逆境。即：供應(yīng)削減，需求不足導(dǎo)致這一時期土地成交呈階梯狀下滑。鑒于當(dāng)前疫情仍較為嚴重，我們以為一季度土地市場成交熱度難有提升。

然則當(dāng)疫情竣事后，我們以為土地市場會有較好的預(yù)期。

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首先，從供應(yīng)端來看，土地出讓金是政府財政收入的主要泉源，一季度土地供應(yīng)的削減，有望在二季度后通過加速供地節(jié)奏增添土地供應(yīng)。

其次，從需求端來看，房企規(guī)模發(fā)展需要足夠的貨值貯備。經(jīng)已往杠桿之后，房企土地貯備去化周期已經(jīng)縮短至2.5年左右，需要實時補倉才氣保障“投-融-建-銷”的穩(wěn)步運行。一季度自己就是房企補倉的主要時機，為下半年的銷售做準(zhǔn)備，而預(yù)期一季度受疫情影響投資拿地?zé)岫认陆岛?，會在后期接納加速投資、趕工等方式提快節(jié)奏，從而保障整年的銷售目的的實現(xiàn)。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱。疫情時代行業(yè)銷售基本住手，從而導(dǎo)致大批房企面臨資金壓力，疊加宏觀經(jīng)濟下行影響，房企融資環(huán)境有望實現(xiàn)邊際寬松，從而催生年中的土地成交熱潮。

圖表②：2020年1月份各能級都會成交計劃建筑面積情形（萬平米）

資料泉源：億翰智庫

2.樓面價和溢價率影響不大，若供應(yīng)加速，流拍或?qū)⒃鎏?/strong>

從成交樓面均價看，1月各能級都會同比周全提升，僅三四線成交樓面均價環(huán)比小幅下行；從溢價率來看，焦點二線和三四線都會同環(huán)比均有提升，通俗二線溢價率同環(huán)比下行；從流拍來看，受供應(yīng)大幅下降影響，各能級都會土地流拍數(shù)目均有降低，以二線和三四線都會顯示最甚，環(huán)比降幅70%左右。

① 各能級都會成交樓面價同比穩(wěn)升，疫情對其影響不大

2020年1月，一線都會土地成交樓面均價為19209.3元/平米，同比、環(huán)比均上漲，分別為26%和41%；焦點二線都會1月成交樓面均價為6318.8元/平米，同比、環(huán)比分別上行31%和9%；通俗二線都會1月成交樓面均價為3256.7元/平米，同比、環(huán)比分別上升22%和8%；三四線都會1月成交樓面均價為1624.9元/平米，同比上漲30%，環(huán)比下跌7%。

綜合來看，各能級都會土地成交樓面價均實現(xiàn)同比增進，環(huán)比僅有三四線都會小幅下降，此次疫情對土地成交樓面價影響并不大，我們以為這是大中型民企重點結(jié)構(gòu)一二線和強三線都會所致，主要緣故原由是：

01

國企/央企這一時代努力做出社會責(zé)任，重心不完全在規(guī)模的擴張上，投資力度有所削弱；

02

小型房企自己融資難度就大，當(dāng)銷售阻滯后，很難有新的資金流入，為制止現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險，投資力度削弱；

03

大中型民企雖面臨同樣的逆境，但資金運營能力更強，尤其是這些企業(yè)重點結(jié)構(gòu)高能級、高價值區(qū)域，從而使成交樓面價漲幅增強。

圖表③：2020年1月各能級都會土地成交樓面均價情形（元/平米）

資料泉源：億翰智庫

② 房企補倉意愿增強，或?qū)⑦B續(xù)推動溢價率增進

1月一線都會溢價率同比有所下滑，但環(huán)比大幅上行。焦點二線和通俗二線都會溢價率同環(huán)比恰好相反，焦點二線同環(huán)比均上行，通俗二線同環(huán)比均下滑。三四線都會溢價率同比、環(huán)比均上行。其中，一線都會溢價率同比下滑5%，環(huán)比上升429%；焦點二線同、環(huán)比分別上行49%和37%；通俗二線都會同環(huán)比分別下降27%和47%；三四線都會同比、環(huán)比分別上升38%和33%。

綜合來看，房企在一二線焦點都會和強三線都會保持拿地?zé)崆?，而這也是歷久趨勢。

我們以為，縱然面臨客觀環(huán)境的不能預(yù)知性，房企拿地意愿仍比較強，對于資金豐裕的房企來說，疫情因素并不會導(dǎo)致投資拿地競爭力降低，溢價率下滑。

但從歷久來看，行業(yè)融資、調(diào)控存在邊際放寬預(yù)期，以是當(dāng)疫情事后，房企銷售恢復(fù)，資金流入增添，多數(shù)房企為完成整年銷售目的不得不加大補倉力度，溢價率將有望實現(xiàn)大幅增進。

圖表④：2020年1月各能級都會土地成交平均溢價率情形

資料泉源：億翰智庫

③ 受供應(yīng)削減影響流拍大降，后市或?qū)⒃鲞M

1月，各能級都會土地流拍數(shù)目相比12月大幅下降。其中，一線沒有都會泛起流拍；焦點二線都會土地流拍數(shù)目降至4幅，涉及計劃建筑面積為76.5萬平米，同比上升18%，環(huán)比下行72%；通俗二線都會流拍地塊降至16幅，涉及計劃建筑面積176.0萬平米，同比、環(huán)比分別下行63%和72%；三四線都會流拍地塊降至47幅，涉及計劃建筑面積293.2萬平米，同比、環(huán)比分別下跌73%和69%，主要是由于土地供應(yīng)大幅削減導(dǎo)致各能級都會土地流拍數(shù)目泛起下滑。預(yù)計當(dāng)疫情竣事后，政府加速土地供應(yīng)節(jié)奏以及行業(yè)融資存在放松預(yù)期的靠山下，土地流拍數(shù)目環(huán)比或?qū)⒃鲞M。

圖表⑤：2020年1月各能級都會流拍情形