摘要：
今天咱們聊聊，房市這個(gè)全民熱點(diǎn)話題。熟悉我的人都知道，我對(duì)買房有執(zhí)念。去一座新都會(huì)，我最好奇的就是當(dāng)?shù)胤績r(jià)。已往幾年我一直在香港、深圳和上海三地奔忙，過著類似“三城記”的生涯這種奔... 今天咱們聊聊，房市這個(gè)全民熱點(diǎn)話題。
熟悉我的人都知道，我對(duì)買房有執(zhí)念。去一座新都會(huì)，我最好奇的就是當(dāng)?shù)胤績r(jià)。
已往幾年我一直在香港、深圳和上海三地奔忙，過著類似“三城記”的生涯
這種奔忙雖然辛勞，但也給了我對(duì)這三個(gè)都會(huì)房市舉行仔細(xì)考察的機(jī)遇，由此形成了一套自己的看法。
1
一線焦點(diǎn)高價(jià)房，投資性價(jià)比不高
上個(gè)月，我們上海辦公室從原來新天地搬到了北外灘。這里太美了，我尋思著要在浦江兩岸買套屋子自住。
固然，喜歡只是一個(gè)因素，焦點(diǎn)邏輯是：
這里是上海焦點(diǎn)地段，稀缺性足夠，縱然房價(jià)調(diào)整，這里抗跌性相對(duì)較強(qiáng)；
一旦上漲，它就是天下房價(jià)的領(lǐng)頭羊。
于是，我從萬科翡翠濱江到陸家嘴壹號(hào)院，最先了看房之路。
看完后，我發(fā)現(xiàn)，一線焦點(diǎn)地段房價(jià)投資性價(jià)比并沒有那么高。
我前天在萬科翡翠濱江看了一個(gè)二樓，業(yè)主阿姨2015年900萬買入預(yù)售房，2017年漲到1400萬；
去年需要套現(xiàn)，卻發(fā)現(xiàn)相似戶型、一樣面積的屋子，只能報(bào)到1200萬才有人看，而且掛了半年多了都還沒成交。
不是人人都說，一線焦點(diǎn)地段房產(chǎn)最平安么？這tm不是赤裸裸地打臉嘛。
2
豪宅，抗跌，但不易漲
一線焦點(diǎn)地段房產(chǎn)最大的特點(diǎn)是什么？
除了單價(jià)貴，就是總價(jià)高；
抗跌性強(qiáng)不假，但也存在不少坑，好比變現(xiàn)難。
因限購政策存在，很少人有能力全款買得起一線焦點(diǎn)地段高價(jià)房產(chǎn)，改善型需求是這類房產(chǎn)的購置主力。
背后邏輯是這樣的，一個(gè)人事情幾年后，自己積累+家人資助+房貸，只能買得起300萬左右的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)或市區(qū)90年代-2000年的屋子；
這類房產(chǎn)總價(jià)低，潛在購置工具最多，同時(shí)也是剛需的最大受益者。
若是生長得好，幾年后他們會(huì)把小屋子賣了作為首付，再購置500萬+的房產(chǎn)；以此類推，直到置換成市中心1000萬以上的房產(chǎn)。
值得注意的是，這是一個(gè)漏斗形的篩選，隨著總價(jià)越高，潛在購置者也會(huì)越來越少，導(dǎo)致一線焦點(diǎn)地段屋子變現(xiàn)能力不如低總價(jià)房產(chǎn)。
據(jù)我考察，即便像北上深這樣的超一線都會(huì)，只要房產(chǎn)總價(jià)跨越1500萬，“接盤俠”都不是那么好找的，揮金如土的富豪們沒有人人想象的那么多。
不是說你的高總價(jià)屋子不降價(jià)就一定賣不掉；
而是若是你想維持自己的心理價(jià)位，可能要等很長時(shí)間才氣成交，這會(huì)虛耗大量的機(jī)遇成本。
其次、這類屋子總價(jià)高，未來上漲潛力有限。
像前文提到的陸家嘴壹號(hào)院，現(xiàn)在每平方均價(jià)已靠近15萬，再漲一倍顯然對(duì)照難題；而像上海周邊大虹橋板塊樓盤——中駿天瓏單價(jià)5萬剛出頭，再漲一倍就相對(duì)容易許多。
背后邏輯是這樣的，焦點(diǎn)地段屋子自己不會(huì)上漲，只會(huì)不停老化，房價(jià)之所貴，貴的是地價(jià)，而地價(jià)是屋子周邊配套和地段優(yōu)勢(shì)的綜合體現(xiàn)。
焦點(diǎn)地段屋子，由于其周圍配套成熟，地段及配套優(yōu)勢(shì)早已體現(xiàn)在房價(jià)上，所以其未來想象空間比遠(yuǎn)郊開發(fā)區(qū)屋子小得多。
固然，深圳房市最近部門豪宅漲得太瘋狂，這是特例。
相對(duì)應(yīng)的，這類屋子最大優(yōu)勢(shì)是抗跌性強(qiáng)。
經(jīng)濟(jì)不景氣，首當(dāng)其沖的是剛需樓盤；
焦點(diǎn)地段高總價(jià)房產(chǎn)受影響較小，究竟這類房產(chǎn)鎖定的是全球華人圈的頂級(jí)購置力。
若是經(jīng)濟(jì)泛起下行，這類群體不僅相對(duì)受影響較小，還可能從中受益（這是另一個(gè)話題了，這里不睜開）。
3
我對(duì)現(xiàn)在房市對(duì)整體看法
下面說說，我對(duì)整個(gè)房市的看法。
道歉后的海底撈，還能坐穩(wěn)行業(yè)第一么？
先拋焦點(diǎn)看法：
部門一二線焦點(diǎn)都會(huì)房價(jià)可能還存在著一定的上漲空間；
但對(duì)普通人來說，屋子已不是最好的投資工具。
人人知道，中國房市是典型的政策市，要想理清晰房價(jià)未來的走勢(shì)，就得看看當(dāng)初它是若何漲上去的。
已往十幾年房價(jià)連續(xù)上漲的焦點(diǎn)動(dòng)力主要有三個(gè)。
首先是大量民眾涌入都會(huì)帶來的都會(huì)化加速；
其次是以房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的政策指導(dǎo)；
最后是寬松貨幣政策釋放出的巨額資金。
這里重點(diǎn)說說第三點(diǎn)，08年美國次貸危急后，央媽釋放出了天量流動(dòng)性。
那時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條+通脹預(yù)期強(qiáng)烈，大量資金“違規(guī)”流入房市，成為推動(dòng)房價(jià)上漲的主力。
在這樣的靠山下，2016年之前，我們的屋子是“用來炒的，而不是用來住的”，它的金融屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)跨越其棲身屬性。
也就是說，人人買屋子類似于買一款理財(cái)產(chǎn)品。
低租金回報(bào)、高空置率人人都不care，只要能賺錢就好。
于是，房價(jià)上漲趨勢(shì)不停自我增強(qiáng)，從而一飛沖天。
直到2017年房市“房住不炒”定位橫空出世，各地房價(jià)才最先逐步降溫。
隨后，高層動(dòng)真格調(diào)控房市，出臺(tái)了種種限購限售措施，嚴(yán)厲打擊各種資金流入房市，限制房企融資。
現(xiàn)在來看，那時(shí)高層對(duì)高房價(jià)危害就有了蘇醒的熟悉，且達(dá)成了基本共識(shí)。
自提出“房住不炒”之后，房產(chǎn)調(diào)控政策大偏向上基本沒有搖動(dòng)；
之后，天下大部門地區(qū)房價(jià)就進(jìn)入了漫漫調(diào)整之路。
2018年，管理層明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房地產(chǎn)政策指導(dǎo)方面泛起180度轉(zhuǎn)向；
在金融業(yè)“去杠桿”之后，流向房地產(chǎn)的資金更是受到了嚴(yán)格控制?，F(xiàn)在的房價(jià)對(duì)”都會(huì)化“也泛起嚴(yán)重透支。
總體而言，那時(shí)支持房價(jià)上漲的三個(gè)焦點(diǎn)動(dòng)力都泛起了差別水平的弱化。
值得一提的是，縱然在疫情危急的當(dāng)下，高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的刻意依然保持了相當(dāng)強(qiáng)的定力；
幾天前的高層集會(huì)重申“房住不炒”，這意味著未來幾年房價(jià)調(diào)控依然不會(huì)放松。
從另一方面看，疫情危急之下，全球主要經(jīng)濟(jì)體都在瘋狂印錢，市場(chǎng)上依然充斥著天量的廉價(jià)資金。
綜合來看，我以為一二線焦點(diǎn)都會(huì)房價(jià)另有一定的上漲空間。
但，縱然有一定的上漲空間，結(jié)構(gòu)性分化也將成為房價(jià)未來走勢(shì)的主要特點(diǎn)：
同一個(gè)片區(qū)，有的在漲，有的在跌，異常磨練投資人的眼光，普通人買房異常容易掉到坑里。
在一二線房市虹吸效應(yīng)的作用下，縱然市場(chǎng)資金相對(duì)豐裕，人口流出都會(huì)房價(jià)也將受到顯著打擊。
在“房住不炒”大靠山下，大量資金不能流入房市，但多放出來的水總會(huì)選擇一個(gè)去向。那這些巨額資金會(huì)流到哪里去？
我以為可能是現(xiàn)在被種種嫌棄的股市。
4
我看好的未來投資偏向
許多人對(duì)中國股市的印象還停留在“賭場(chǎng)”上，事實(shí)上中國最優(yōu)異的公司絕大部門都已上市，只是一部門在A股，另外一部門在外洋股市。
未來，我不確定中國會(huì)不會(huì)泛起全球頂尖科技巨頭，但我可以確定中國大概率會(huì)泛起消費(fèi)巨頭（看看恒順醋業(yè)、貴州茅臺(tái)走勢(shì)）、制造業(yè)巨頭，而且不止一個(gè)。
這將給資本市場(chǎng)的投資者帶來偉大回報(bào)，一大批新富們將由此降生。
這個(gè)話題，值得我再寫一篇文章重點(diǎn)說說。想看的，不妨點(diǎn)贊激勵(lì)下。
重申一下我的看法：
我們每一個(gè)普通人都應(yīng)該履歷一次經(jīng)濟(jì)危急，只有這樣，我們的人生才有機(jī)遇逆風(fēng)翻盤。
固然，只有極少數(shù)人能捉住其中的機(jī)遇。
那么，這些幸運(yùn)兒有哪些配合特質(zhì)呢？
